Partiële herziening De Lichtenberg - appartementen en deelgebied langs 't Weitje

1.2.1 Ligging en begrenzing van het plangebied

Een deel van het plangebied ligt bij de rotonde Vondellaan/Utrechtseweg, op het voormalige terrein van het ziekenhuis. Hier worden appartementen mogelijk gemaakt (de rood omlijnde delen op de afbeelding hieronder). Een ander deel ligt aan de groenstrook 't Weitje, bij de Jacob Catslaan. Hier worden grondgebonden woningen mogelijk gemaakt (het grote blauw omlijnde deel op de afbeelding hieronder), en een kleine driehoek tuin wordt toegevoegd aan het perceel Jacob Catslaan 29 (de kleine blauw omlijnde driehoek).

Op deze afbeelding zijn de luchtfoto en het geldende bestemmingsplan over elkaar heen geprojecteerd, met daarbij in rood en blauw aangegeven de onderdelen waarvoor voorliggend bestemmingsplan is opgesteld.

De locatie Lichtenberg ligt aan een belangrijke invalsroute vanuit het zuidwesten richting de binnenstad van Amersfoort: de Utrechtseweg. Bij de rotonde ter hoogte van de locatie komt een aantal belangrijke wegen bij elkaar (Utrechtseweg, Vondellaan, Hugo de Grootlaan, Emmalaan).

Het plangebied wordt voor een deel omgeven door de bestaande bebouwing van het Bergkwartier. Aan de zuidzijde grenst de locatie aan het bosgebied Klein Zwitserland.

Er heeft een kleine correctie plaatsgevonden van de begrenzing van het uit te werken gebied. Het gaat om het voetpad langs de Hugo de Grootlaan. Het uit te werken gebied ligt in het bestemmingsplan Berg-Utrechtseweg op het voetpad. Dit is niet correct omdat het voetpad niet uitgegeven en uitgewerkt dient te worden. Het uit te werken gebied is aan de zijde van de Hugo de Grootlaan ongeveer 3 meter naar het noordoosten verschoven om het voetpad weer buiten het uit te werken gebied te plaatsen. Dit heeft geen invloed op de grootte van het uit te geven terrein en ook niet op de maximaal toegestane hoogtes van de bestemmingen. In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan heeft het voetpad langs de Hugo de Grootlaan de bestemming "Verkeer-Verblijfsgebied" gekregen.

1.2.2 Geldend(e) plan(nen)

De locatie Lichtenberg is onderdeel van het bestemmingsplan “Berg-Utrechtseweg” dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 11 juni 2013. In dat bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming "Uit te werken wonen - 1" en "Uit te werken wonen - 2". De delen van de locatie die zijn opgenomen in de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan kunnen om de volgende redenen niet worden uitgewerkt op basis van de geldende uitwerkingsregels in het bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg".

• Voor de appartementen is in de uitwerkingsregels een maximum aantal appartementen opgenomen van 65 appartementen. Op dit moment is meer vraag naar kleinere appartementen. Daarom wordt het maximum aantal appartementen in de voorliggend partiële herziening van het bestemmingsplan losgelaten om op die manier meer kleinere appartementen te kunnen realiseren binnen hetzelfde bouwvolume.
• Langs de Jacob Catslaan zijn op basis van de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg' patiowoningen mogelijk. Dit woningtype blijkt op deze plek moeilijk te realiseren vanwege het aanwezige hoogteverschil. Daarnaast is het op dit moment geen courant woningtype en sluit het niet goed aan bij de bebouwing in de omgeving. Daarom wordt met de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan, dit woningtype gewijzigd naar grondgebonden woningen.
• Het driehoekje dat grenst aan de voortuin van het perceel Jacob Catslaan 29 heeft de bestemming "Verkeer-verblijfsgebied". Deze bestemming wordt gewijzigd in "Tuin" om dit deel toe te kunnen voegen aan het perceel Jacob Catslaan 29. En een aangrenzende hoek die ligt in de nieuw aan te leggen centrale groene as krijgt de bestemming "Groen".

1.2.3 Totstandkoming van het bestemmingplan

Het voorliggende plan 'De Lichtenberg - appartementen en deelgebied langs 't Weitje', betreft een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg' dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 11 juni 2013.

De ruimtelijke hoofdstructuur, uitgangspunten en kaders die voor de kavels en de bouwvolumes gelden zijn vastgelegd in het op 17 december 2013 vastgestelde Definitief Ontwerp Stedenbouw (DOS). In het DOS is al aangegeven dat het aantal appartementen in het volume van de hoogbouw zal worden gewijzigd. Ook is daarin aangegeven dat de patiowoningen langs 't Weitje niet gerealiseerd kunnen worden en dat dit woningtype zal worden gewijzigd in reguliere grondgebonden woningen.

Gezien de beperkte wijzigingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg" en het feit dat bij de voorbereiding van het bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg" al de benodigde onderzoeken hebben plaatsgevonden (o.a. akoestisch onderzoek), wordt volstaan met de bestaande onderzoeksgegevens en een beperkte toelichting op de voorliggende partiële herziening.

4.2.1 Beschermd stadsgezicht

Het plangebied is onderdeel van het Bergkwartier. Een groot deel van het Bergkwartier is op 30 juni 2007 door het Rijk aangewezen als Beschermd Stadsgezicht.

Bij de herontwikkeling van het ziekenhuisterrein dient rekening te worden gehouden met de kenmerken en karakteristieken van het gebied. Een van de belangrijkste kenmerken van het Beschermd Stadsgezicht is de samenhang tussen de
groenstructuur, het lanenpatroon en de bebouwing met tuinen.

Om dit kenmerk ook in het nieuwe woongebied tot uitdrukking te laten komen is er voor gekozen om de zijtuinen van de grondgebonden woningen zoveel mogelijk vrij te houden van bebouwing en wordt de voorgevelrooilijn vastgelegd op minimaal 5 meter. Hiermee kunnen de ruime en groene voor- en zijtuinen, samen met het groen in het openbaar gebied, bijdragen aan dit belangrijke kenmerk van het Beschermd Stadsgezicht.

Bij de appartementen komt dit kenmerk van het Beschermd Stadsgezicht tot uitdrukking in de realisatie van een nieuw hoog gebouw, waarbij de omringende groenstructuur wordt gerespecteerd en hersteld. Het ontwerpen van een woontoren op het Lichtenbergterrein levert allereerst ruimte op in het plangebied, waardoor zichtlijnen, bijvoorbeeld op de St. Ansfriduskerk, mogelijk worden. In plaats van het huidige ziekenhuis, dat het uitzicht op het lager gelegen gebied afschermt, zal een gebouw dat meer terzijde is gesitueerd, het plateau halverwege de Berg benadrukken. Op deze wijze zal het gebied van de Lichtenberg meer onderdeel gaan uitmaken van het Bergkwartier, wat ten goede komt aan de waarde van het beschermd stadsgezicht.

4.2.2 Reliëf

De locatie Lichtenberg wordt, net als de directe omgeving, gekenmerkt door grote hoogteverschillen. Vanaf het bosgebied loopt het terrein sterk af richting het oosten. Dit is duidelijk zichtbaar langs de Utrechtseweg, Vondellaan en de Hugo de Grootlaan. Op onderstaande afbeelding is de hoogteligging van het plangebied aangegeven.

Hoogtekaart plangebied

4.2.3 Bestaande bebouwing in directe omgeving

De bebouwing in de aangrenzende omgeving van de locatie bestaat uit karakteristieke, ruime, vrijstaande woningen hoog op de Berg, grote twee-onder-een-kap woningen tot korte rijwoningen en kleinschalige appartementengebouwen wat lager op de Berg.

Direct grenzend aan de oostzijde staat de Sint Ansfriduskerk die vanuit de Vondellaan goed zichtbaar is over een groen open veld.

Sint Ansfriduskerk

Bij de rotonde, tussen de Utrechtseweg en Vondellaan, staat een karakteristiek gemeentelijk monument: villa Paasloo.

Villa Paasloo

4.3.1 Wonen

De totale herontwikkeling van de ziekenhuislocatie zal bestaan uit grondgebonden woningen en appartementen.

In het plangebied van de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden uitsluitend de regels ten aanzien van de appartementen en de woningen in het deelgebied langs 't Weitje aangepast.

4.3.2 Openbare ruimte

Het openbare gebied, bestaande uit de lanen en straten en de groengebieden, vormt de basis van het stedenbouwkundig plan. De inrichting en detaillering sluiten aan bij de karakteristiek van het Bergkwartier, die wordt gekenmerkt door een grote samenhang tussen het openbare gebied en de particuliere tuinen. Samen vormen zij één grote landschappelijke ruimte waarin de woningen als objecten staan.

Lanen en woonstraten

Lanen:

Aan drie zijden wordt de locatie Lichtenberg omsloten door bestaande lanen: de Utrechtseweg, de Vondellaan en de Hugo de Grootlaan. Volgens de hoofdopzet van
het Bergkwartier, staan deze lanen haaks op de hoogtelijnen en kennen ze plaatselijk grote hoogteverschillen. De lanen zijn voorzien van groene grasbermen met grote
laanbomen. De bebouwing is georiënteerd op de lanen en volgt de hoogtestijging. Langs de lanen hebben de woningen over het algemeen een grotere voortuin dan in de woonstraten, waardoor de allure van de laan versterkt wordt. De lanen vormen de hoofdontsluiting van het Bergkwartier en geven toegang tot de woonstraten. De Vondellaan maakt deel uit van de stedelijke hoofdinfrastructuur voor autoverkeer en heeft de functie van gebiedsontsluitingsweg. De Hugo de Grootlaan heeft een minder prominente verkeersfunctie en is in feite alleen van belang voor de bereikbaarheid van de buurt. Het is voor de verkeersfunctie een zogenaamde erftoegangsweg. De Vondellaan en de Hugo de Grootlaan zijn in het kader van groot riool- en wegonderhoud recent aangepakt. In beide straten is het groot onderhoud aangegrepen voor een herprofilering, waarbij het nieuwe wegprofiel in overeenstemming is gebracht met de wegfunctie. De Vondellaan is ingericht als gebiedsontsluitingsweg met fietsvoorzieningen. Voor de Hugo de Grootlaan is gekozen voor de inrichting als erftoegangsweg. De straat is ingericht volgens het 30 km-regime, zonder fietsvoorzieningen. Het laatste gedeelte van de Vondellaan en de Hugo de Grootlaan krijgt zijn definitieve inrichting na de afronding van het project. Voor de Hugo de Grootlaan betekent dit dat het 30 km-regime en het wegprofiel dat hierbij hoort, doorgetrokken wordt tot aan de kruising met de Utrechtseweg.

Woonstraten:

De woonstraten in het Bergkwartier hebben over het algemeen een smaller profiel dan de lanen. Ook deze woonstraten kenmerken zich veelal nog in (vaak smalle) bermen met forse bomen. De aan de zuidzijde van het plan gelegen Jacob Catslaan heeft eveneens een dergelijk profiel. Op de locatie Lichtenberg komen drie nieuwe woonstraten. Deze straten volgen min of meer de hoogtelijnen. Ze zullen voornamelijk gebruikt worden door bestemmingsverkeer. Omdat er relatief weinig woningen aan deze straten liggen en er dus weinig verkeer zal zijn, is gekozen voor een smal rijprofiel van 3,5 meter breed met aan één zijde een voetpad. Omdat verkeersdeelnemers elkaar hier moeten kunnen passeren, worden alle drie de woonstraten éénrichtingswegen voor gemotoriseerd verkeer in zuidelijke richting. Dus vanaf de Vondellaan in de richting van de Hugo de Grootlaan. Aan weerszijden van de woonstraten komt een berm met bomen. De berm tussen het voetpad en de rijweg kan ook gebruikt worden voor het parkeren van bezoekers. Om een zo groen mogelijk beeld in de woonstraten te creëren, wordt in de aansluiting op het openbaar gebied rekening gehouden met één inrit per kavel van 3,5 meter. De nieuwe woonstraten worden op de Vondellaan ontsloten door een uitritconstructie. Aan de andere zijde worden deze woonstraten door plateaus op de Hugo de Grootlaan ontsloten. Op deze manier is de voorrangssituatie gelijk aan die van andere zijstraten op de Vondellaan en de Hugo de Grootlaan. De materialen voor de verhardingen zullen volgens de standaard van het Bergkwartier zijn. Daarbij is de rijweg in asfalt aangelegd. Een gedeelte van de meest zuidelijke woonstraat heeft een enigszins afwijkend profiel. Deze woonstraat loopt langs een te handhaven groengebied met forse bomen. Hierdoor komen langs de rijweg geen nieuwe bomen. Het woongebied zelf wordt ingericht voor bestemmingsverkeer en wordt een 30-km zone. Dit betekent dat er, indien nodig, snelheidremmende voorzieningen zoals plateaus en/of drempels worden aangelegd.

4.3.3 Groengebieden

Het plangebied onderscheidt drie openbare groengebieden:

• de Groene As (I), met aansluitend het gebied rond de grafheuvel (G) en het toekomstige appartementengebouw aan de Utrechtseweg
• een te handhaven groengebied (II) aan de achterzijde van de woningen aan de Jacob Catslaan en onderdeel uitmakend van de meest zuidelijke nieuwe woonstraat
• het weitje (III) dat ligt op de hoek Jacob Catslaan / Vondellaan

De Groene As (I)

De Groene As verbindt de hooggelegen Utrechtseweg met de laaggelegen Sint Ansfriduskerk aan de Jacob Catslaan. De Groene As wordt ingericht als park. Uitgangspunt bij de inrichting is dat het open zicht van boven naar beneden gewaarborgd is. De inrichting bestaat uit gras met boomgroepen. In de beide randen langs de zijtuinen worden beukenhagen gecombineerd met Rododendrons en Azalea’s. In de lengterichting van het park zal een voetpad aangelegd worden. De hoogteverschillen worden overbrugd door keerwanden met trappen. In het gebied komt een speelvoorziening voor de jongste kinderen en worden zitgelegenheden geplaatst. Op het hoogste punt van de Groene As, op de hoek met de Hugo de Grootlaan, ligt een historische grafheuvel (G). Deze grafheuvel is een archeologisch rijksmonument en wordt behouden en geïntegreerd in het parkgebied. De grafheuvel wordt meegenomen in het reguliere onderhoud. Aan de zijde van de Hugo de Grootlaan is de grafheuvel afgeschermd door een groep te handhaven bomen.

Parkzone aan achterzijde Jacob Catslaan (II)

De parkzone is een bestaand groengebied met veel grote bomen. Dit gebied sluit aan op het bos van Klein Zwitserland en vormt een geleidelijke overgang van dichte begroeiing via meer openheid naar het woongebied. Deze parkzone zal onderdeel uitmaken van de openbare ruimte van de nieuw aan te leggen woonstraat. De nieuw te bouwen woningen zullen met hun voorzijde uitkijken op deze zone. Voor de woningen aan de Jacob Catslaan zorgt de parkzone voor extra privacy.

Weitje aan de Jacob Catslaan (III)

Het bestaande grasveld aan de Jacob Catslaan, op de hoek met de Vondellaan, blijft gehandhaafd. Dit kleine open grasveld wordt in de volksmond ‘ 't Weitje’ genoemd. Het wordt gebruikt als speelweide en trapveldje. Het is een van de weinige groene plekken in dit deel van het Bergkwartier waar ruimte is voor kinderen om te kunnen voetballen en spelen. Het Weitje zal een meer parkachtig karakter krijgen door de aanplant van een aantal bomen en boomgroepen. Daarbij zal het zicht vanaf de Vondellaan op de Sint Ansfriduskerk behouden blijven, evenals de mogelijkheid om te voetballen en te spelen. Aan de noordzijde van het Weitje ligt een hoge stijlrand. Hier bovenop komen woningen. Deze woningen worden vanaf de andere zijde ontsloten. Langs de kavels van de nieuwe woningen zal, aan de zijde van het Weitje, een beplantingsstrook van 4 meter breed komen met Rododendrons en Azalea’s.

De begrenzing van de woonbestemming en 't Weitje is enigszins aangepast ten opzichte van de begrenzing die het uit te werken gebied had in het bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg". Dit is gedaan naar aanleiding van een door omwonenden aangedragen goede en creatieve oplossing voor aanpassing van deze begrenzing. Omdat deze oplossing een ruimtelijke verbetering betekent die ook financieel uitvoerbaar is, is de begrenzing zowel in het uitwerkingsplan als de voorliggende partiele herziening hier op aangepast.

4.3.4 Civiele techniek

De woningen in het gebied worden aangesloten op de diverse nutsvoorzieningen. De locatie van de diverse voorzieningen wordt in overleg met de nutsbedrijven vastgesteld. De kabels en leidingen bevinden zich in principe onder de voetpaden. Het riool bevindt zich onder de rijbaan.

De locatie Lichtenberg ligt binnen het grondwaterbeschermingsgebied Amersfoortse Berg rond het waterpompstation Berg. De provinciale milieuverordening is hierop van toepassing onder andere voor afstromende regen, regenwater van verhardingen en gebouwen, materiaalgebruik en het gebruik van bestrijdingsmiddelen.

De aan te leggen vuilwaterriolering en regenwaterriolering sluit straks aan op de bestaande gescheiden riolering in de omliggende straten. Omdat het plangebied
zich binnen de plangrens van het grondwaterbeschermingsgebied bevindt, zijn hier eisen en voorwaarden aan verbonden. Daarom wordt het regenwater naar buiten het plangebied afgevoerd.

4.3.5 Kunstwerken

Door de dermate grote hoogteverschillen in het plan, is er een aantal situaties waarbij het voor de individuele bewoners moeilijk is om het hoogteverschil met het aangrenzende openbare gebied te realiseren. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit zal de gemeente in deze gevallen zorg dragen voor de aanleg van een
kunstwerk (keerwand).

Ook zal de gemeente, in een aantal specifieke gevallen, zorgen voor de aanleg van een kunstwerk op de gemeenschappelijke achter- en zijkavelgrens van twee verschillende kavels.

4.3.6 Beheer

De gemeente Amersfoort is verantwoordelijk voor het beheer van de openbare ruimte, zoals de woonstraten, 't Weitje, de parkzone en de centrale Groene As. Gelijktijdig met de aanleg van de openbare ruimte, zal door de gemeente een beheerplan opgesteld worden voor de openbare ruimte. Ook wordt een beheerplan gemaakt voor het geval kavels langdurig niet worden verkocht.

5.2.1 Geluidsnota gemeente Amersfoort

De gemeente heeft beleid opgesteld met betrekking tot het vaststellen van hogere grenswaarden (Geluidsnota gemeente Amersfoort, vastgesteld op 11 november 2006). Hierin zijn criteria en voorwaarden opgenomen die aan de hogere grenswaarde worden verbonden.

5.2.2 Geluid in relatie tot het plangebied

Ten behoeve van de herontwikkeling van de locatie Lichtenberg is een akoestisch onderzoek uitgevoerd en is de situatie beoordeeld aan de hand van de Wet geluidhinder, de Wet ruimtelijke ordening en het gemeentelijk geluidbeleid. De resultaten van dat onderzoek zijn vastgelegd in het rapport R072151aa.00001.eg, d.d. 5 maart 2014. Dit rapport is als bijlage 1 toegevoegd aan deze toelichting.

De locatie Lichtenberg is gelegen nabij enkele drukke wegen. Het totale plan voor de herontwikkeling van deze locatie bestaat uit 2 appartementengebouwen en 63 grondgebonden woningen. Deze zullen een planologisch-juridisch kader krijgen in 2 verschillende plannen; één voor de appartementen, patiowoningen en de hoek bij Jacob Catslaan 29 en één voor de grondgebonden woningen.

De voorliggende partiële herziening is opgesteld voor de appartementen, patiowoningen en de hoek bij Jacob Catslaan 29 . Voor de appartementen in deze partiële herziening moet een nieuw besluit hogere grenswaarden worden vastgesteld. Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom. Er is geen sprake van de aanwezigheid van een auto(snel)weg, zodat er in de zin van de Wet geluidhinder sprake is van stedelijk gebied. De nieuwe grondgebonden woningen liggen in de geluidszone van de volgende wegen: Vondellaan, Emmalaan, Hugo de Grootlaan en Utrechtseweg.

Voor de Anna Paulownalaan, Dillenburglaan, Beetslaan, Huijgenslaan, Jacob Catslaan, Surinamelaan, Tollenslaan, Van Lenneplaan en Van Maerlantlaan geldt een maximale rijsnelheid van 30 km/uur. Ondanks het feit dat er geen sprake is van een geluidzone langs deze wegen, is in het akoestisch onderzoek de geluidbelasting ten gevolge van deze wegen toch berekend. Dit omdat:

• de gemeente in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing de belangen van het realiseren van het bouwplan af moet wegen tegen de mogelijke hinder door de geluidbelasting;
• bij het realiseren van de woningen deze geluidbelasting meegenomen kan worden bij de beoordeling van de geluidwering in het kader van het Bouwbesluit. Hiermee wordt het woonklimaat verbeterd.

De overige wegen liggen op grotere afstand van het plangebied en/of de verkeersintensiteit is er dusdanig gering, dat deze wegen niet relevant zijn met betrekking tot de geluidbelasting.

Uit het onderzoek blijkt dat:

• de voorkeurswaarde van 48 dB op de nieuwe woningen overschreden wordt ten gevolge van het verkeer op de Vondellaan, de Hugo de Grootlaan en de Utrechtseweg. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden;
• ten gevolge van de Emmalaan, zal de geluidbelasting lager zijn dan de voorkeurswaarde;
• de voorkeurswaarde zoals deze geldt voor gezoneerde wegen, niet overschreden wordt door 30 km/uur wegen. Op basis hiervan wordt gesteld dat de geluidbelasting ten gevolge van de 30 km/uur wegen aanvaardbaar is.

Maatregelen

In principe moeten geluidbeperkende maatregelen getroffen worden om de geluidbelasting (zo mogelijk) terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Om de geluidbelasting te reduceren zou een geluidreducerend wegdek kunnen worden aangebracht of een geluidscherm kunnen worden gerealiseerd. Indien - verdergaande - geluidbeperkende maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn of overwegende bezwaren van stedenbouwkundige of financiële aard ontmoeten, kan de gemeente Amersfoort een hogere waarde voor de geluidbelasting op de gevels vaststellen.

Geluidreducerend wegdek

Het aanbrengen van stil wegdektype, bijvoorbeeld dunne deklagen 2, op Utrechtseweg, de Vondellaan en de Hugo de Grootlaan geeft een afname van de geluidbelasting van circa 4 dB. Deze afname is onvoldoende om de geluidbelasting terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Daarnaast zijn stille wegdekken met een hoge geluidreductie minder goed bestand tegen wringend verkeer (mechanische beschadiging van het wegdek). Gezien het aantal aansluitingen op de genoemde wegen zal het aanbrengen van een geluidsreducerend wegdek civieltechnische bezwaren ontmoeten.

Geluidscherm

Voor een voldoende geluidafschermende werking moeten geluidschermen een hoogte hebben die een relatie heeft met de hoogte van de achterliggende bebouwing. Bij laagbouw kunnen lage geluidschermen worden geplaatst en bij hoogbouw moeten hoge schermen worden gerealiseerd. Om in de onderhavige situatie de hogere bouwlagen te beschermen zou een scherm met een hoogte van meer dan twee meter langs alle wegen geplaatst moeten worden. Een dergelijk hoog scherm vormt in de onderhavige situatie een stedenbouwkundig en architectonisch ongewenste barrière. Tevens kunnen zich verkeersgevaarlijke situaties voordoen nabij de kruisingen (belemmering zicht). Bovendien is het realiseren van een gesloten geluidscherm praktisch onmogelijk vanwege de in- en uitritten.

Overige maatregelen

Door het verlagen van de maximumsnelheid van 50 naar 30 km/u zijn de wegen niet gezoneerd in de zin van de Wet geluidhinder. Geluidgevoelige objecten die langs een niet-gezoneerde weg zijn gelegen, behoeven niet in een akoestisch onderzoek betrokken te worden. De wegen betreffen (doorgaande) ontsluitingswegen waar een goede doorstroming van het verkeer gewenst is. Om deze in te richten als 30 km/u-zones, zouden snelheidsbeperkende voorzieningen gerealiseerd moeten worden die de doorstroming van het verkeer juist zouden belemmeren. Het verlagen van de intensiteit is niet mogelijk vanwege praktische bezwaren.

5.2.3 Conclusie

Aangezien de bovenstaand besproken maatregelen niet mogelijk, dan wel wenselijk, zijn op deze locatie, moeten voor de realisatie van de appartementen hogere grenswaarden worden vastgesteld. Deze procedure zal gelijk worden gestart met de procedure van de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan.

6.1.1 Wat is een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bepaalt hoe de gronden gebruikt mogen worden, of er ergens gebouwd mag worden en wat voor bebouwing dat mag zijn. Het gaat om het toelaten van bepaalde gebruiksmogelijkheden (toelatingsplanologie). De grondgebruiker (zoals eigenaar, huurder) mag de functie die het bestemming geeft uitoefenen. Dit houdt in dat de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een aangewezen bestemming daadwerkelijk te realiseren, maar ook dat de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen die in strijd is met de gegeven bestemming, of in strijd met het bestemmingsplan mag bouwen.

Het is belangrijk om voor de toekomstige en bestaande bebouwing en functies een bestemmingsregeling te ontwerpen die zo veel mogelijk ruimte biedt voor verandering en aanpassing aan veranderende wensen. Het plan dient, met andere woorden, flexibel en doelmatig te zijn, en dient rechtszekerheid te bieden omtrent de ruimte voor verandering. Daar staat tegenover, dat het plan de nodige bescherming moet bieden tegen ontwikkelingen die schadelijk zijn voor anderen. Bescherming tegen een zodanige ontwikkeling wordt samengevat in de term rechtsbescherming.

6.1.2 Waaruit bestaat een bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit:

• De verbeelding (voorheen plankaart).
• De regels (voorheen voorschriften).
• De toelichting.
  

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. Hierin staat hoe een plan tot stand is gekomen, een beschrijving van het gebied en wat de bedoelingen van de gemeente zijn in het plangebied. Voor het grootste deel van de toelichting van voorliggende partiële herziening wordt verwezen naar bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg'.

6.1.3 Principe-opzet plangebied

In het voorliggende plan heeft een en ander geleid tot de volgende principe-opzet:

Aan de gebruiker van gronden en opstallen worden zo veel mogelijk vrijheden gegeven om zijn eigen beleid te voeren, zonder dat de overheid daarin regels stelt. Deze vrijheden worden zonder beperking als recht in het plan geformuleerd.

Als in bepaalde gevallen een mogelijke beschadiging van de belangen van andere burgers wordt verwacht, geeft het plan als recht iets beperktere mogelijkheden. Voor uitzonderingssituaties biedt het plan in dat geval wel verruimde mogelijkheden; het is in dit soort situaties niet goed mogelijk om vooraf te bepalen onder welke voorwaarden en in welke situaties deze extra mogelijkheid zal kunnen worden toegekend. Daarom zijn ze voorwaardelijk in het plan opgenomen, in de vorm van een “afwijkingsbevoegdheid”. Het kan in uitzonderlijke gevallen wenselijk zijn nadere eisen te stellen om bepaalde, met name genoemde, waarden te beschermen. De procedure is gelijk aan die voor een afwijking.

6.1.4 Procedurebepalingen bij afwijking en wijziging

De Algemene wet bestuursrecht (Awb) bevat in afdeling 3.4 bepalingen over de openbare voorbereidingsprocedure van een groot aantal uiteenlopende besluiten van bestuursorganen. De procedure is van toepassing als dat bij wettelijke regel is bepaald, of als het bestuursorgaan (in casu het gemeentebestuur) dit zelf heeft bepaald.

Uit praktische overwegingen is het zinvol zoveel mogelijk die uniforme openbare voorbereidingsprocedure te volgen in de gevallen dat een procedure, met o.a. publicatie van het ontwerp-besluit en bezwaarmogelijkheden, nodig wordt geacht.

Het voorliggende bestemmingsplan bevat enige afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden die qua “zwaarte” en reikwijdte directe gevolgen kunnen hebben voor andere belanghebbenden dan de aanvrager van de afwijking.

6.2.1 Regels

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels.
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Elk artikel kent de volgende opzet: eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot bouw-en/of gebruiksregels.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels en een bepaling uitsluiting aanvullende werking bouwverordening.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.
  

Hieronder volgt een uitleg van een aantal bestemmingen die het bestemmingsplan kent. Sommige bestemmingen spreken voor zich en worden daarom niet nader toegelicht.

Naast de bestemmingen kent het bestemmingsplan ook dubbelbestemmingen. Een dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik voor het behoud en de bescherming van de in de dubbelbestemming aangegeven waarden. De dubbelbestemming functioneert naast de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Functieaanduidingen en bouwaanduidingen worden opgenomen in het artikel van de bestemming waarin ze voorkomen. Gebiedsaaanduidingen hebben een eigen artikel omdat deze aanduidingen zich meestal over meerdere bestemmingen uitstrekken.

6.2.2 Regels

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels.
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Elk artikel kent de volgende opzet: eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot bouw-en/of gebruiksregels.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels en een bepaling uitsluiting aanvullende werking bouwverordening.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.
  

Hieronder volgt een uitleg van de bestemmingen die de partiële herziening kent. Sommige bestemmingen spreken voor zich en worden daarom niet nader toegelicht.

Naast de bestemmingen kent de partiële herziening ook dubbelbestemmingen. Een dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik voor het behoud en de bescherming van de in de dubbelbestemming aangegeven waarden. De dubbelbestemming functioneert naast de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen de partiële herziening aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Functieaanduidingen en bouwaanduidingen worden opgenomen in het artikel van de bestemming waarin ze voorkomen. Gebiedsaaanduidingen hebben een eigen artikel omdat deze aanduidingen zich meestal over meerdere bestemmingen uitstrekken.

7.2.1 Financiële uitvoerbaarheid

Per 1 november 2013 is de grondexploitatie Lichtenberg herzien. De uitkomsten van deze herziening zijn verwerkt in de jaarrekening 2013. Deze is vastgesteld op 24 juni 2014. De grondexploitatie heeft een tekort van circa € 1,5 miljoen. Bij het vaststellen van de jaarrekening 2013, heeft de raad besloten om voor dit tekort de voorziening onderhanden werken te verhogen tot het herziene tekort. Wij zullen de kosten en opbrengsten gedurende het hele project monitoren en de raad informeren via de reguliere projectrapportages.

7.2.2 Conclusie

Het bestemmingsplan is, gelezen bovenstaande tekst, vanuit gemeentelijk perspectief uitvoerbaar.

7.3.1 Inleiding

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

7.3.2 Inspraak

De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen b.v. op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Inspraak zal plaatsvinden volgens de in de "Rol van de Raad" opgenomen gevallen. In deze notitie wordt een driedeling gemaakt in soorten bestemmingsplannen; model 1, 2 en 3 plannen. Model 1 volgt in feite de wettelijk voorgeschreven behandeling met een zo kort mogelijke procedure, model 2 voegt hieraan een extra moment van kaderstelling door de raad toe en model 3 voorziet in de meest uitgebreide behandeling.

Dit bestemmingsplan voldoet aan de voorwaarden om de procedure behorende bij model 1 te volgen omdat het om een partiële herziening gaat die slechts in zeer beperkte mate afwijkt van het nu geldende bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg. Dit betekent dat er geen inspraak wordt gehouden over het concept-ontwerpbestemmingsplan.

De procedure van model 1 betekent dat er (na het vooroverleg met instanties, zie paragraaf 5.3.3.) direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

7.3.3 Wettelijk (voor)overleg

Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in artikel 3.1.1 aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Op 19 november 2014 hebben de volgende instanties het conceptontwerpbestemmingsplan ontvangen met het verzoek om in het kader van artikel 3.1.1 Wro te reageren op het plan:

• Provincie Utrecht
• Stichting Woonklimaat Berg
• Waterschap Vallei en Veluwe
• Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort
• RUD Utrecht

De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) heeft in september al de plannen voor de Locatie Lichtenberg gekregen. Het betrof het Definitief Ontwerp Stedenbouw (DOS), het inrichtingsplan voor de openbare ruimte en het uitwerkingsplan voor de grondgebonden woningen op de locatie. Met name het DOS en het inrichtingsplan openbare ruimte geven een goed beeld van deze toekomstige woonlocatie. De nu voorliggende partiële herziening is opgesteld op basis van de genoemde stukken. De RCE heeft in haar reactie aangegeven dat zij geen adviserende rol meer hebben bij bestemmingsplannen. Desondanks hebben zij de stukken bekeken en aangegeven dat zij van mening zijn dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een passende invulling van deze locatie.

7.3.4 Reacties uit het vooroverleg

De onderstaande instanties hebben een reactie gegeven.

Provincie Utrecht

De provincie Utrecht geeft aan geen aanleiding te hebben tot het maken van opmerkingen over het conceptontwerp van de voorliggende partiële herziening.

De RUD Utrecht

De RUD Utrecht geeft aan geen opmerkingen te hebben met betrekking tot de overwegingen, het akoestisch onderzoek en de hogere waarden procedure van de voorliggende partiële herziening.

Waterschap Vallei en Veluwe

Het Waterschap Vallei en Veluwe geeft aan in te kunnen stemmen met het conceptontwerp van de voorliggende partiële herziening.

Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort

• a. Naar aanleiding van overleg met omwonenden wordt geconstateerd dat de communicatie niet altijd zorgvuldig verloopt. Hiervoor wordt aandacht gevraagd.
  

Reactie gemeente:
Gedurende het planproces is op verschillende manieren gecommuniceerd met omwonenden; een informatieavond, bijeenkomsten met de klankbordgroep, verschillende brieven en gesprekken. Naar onze mening is er sprake geweest van een zorgvuldig communicatieproces. Wij zullen de communicatie met de omwonenden op dezelfde wijze continueren.

• b. Is een partiële herziening zo kort na het uitwerkingsplan wel de juiste manier om het plan aan te passen omdat er nieuwe inzichten zijn ten aanzien van de woningmarkt.
  

Reactie gemeente:

De Locatie Lichtenberg is met een uit te werken bestemming opgenomen in het onherroepelijke bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg".

Vervolgens is een uitwerkingsplan opgesteld voor uitsluitend de grondgebonden woningen in het gebied (op onderstaande kaartje de rood omlijnde gebieden). Dit uitwerkingsplan is vastgesteld.

De nu voorliggende partiële herziening gaat over andere delen van de locatie dan het uitwerkingsplan en wel over die delen waar de appartementen en de patiowoningen mogelijk zijn op basis van de uit te werken bestemming in het bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg" (op onderstaande kaartje de blauw omlijnde gebieden). Deze delen konden niet meegenomen worden in het uitwerkingsplan omdat we, door een veranderde woningmarkt, meer appartementen mogelijk willen maken (binnen hetzelfde bouwvolume van de appartementengebouwen) en omdat we de patiowoningen willen vervangen door reguliere grondgebonden woningen. Deze nieuwe inzichten kunnen alleen planologisch worden geregeld door middel van een (partiële) herziening van het bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg".

• c. In de toelichting van het uitwerkingsplan staat dat het te realiseren aanbod aansluit bij de woningbehoefte. In de toelichting op de partiele herziening staat dat al bij de vaststelling van het DOS bekend was dat het aantal appartementen zal wijzigen en de patiowoningen niet kunnen worden gerealiseerd. Een wijziging zo kort na de uitwerking stelt zwaardere eisen aan de onderbouwing van die wijziging.
  • 1. Recente uitspraken geven aan dat dit met een woningbehoefte-onderzoek gemotiveerd moet worden.
  • 2. Ook een toetsing aan de structuurvisie, ten aanzien van de hoogbouw, ontbreekt.
  • 3. Daarnaast heeft de subcommissie Erfgoed van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit op 16 september 2014 in haar beoordeling aangegeven dat het huidige volume van het ziekenhuis een 'solitait minder passend volume" is. De SGLA is van mening dat ook de hoge appartementengebouwen aan deze kwalificatie voldoen. Dit vraagt om een nadere heroverweging van de appartementengebouwen.
    

Reactie gemeente:

Wij menen dat de nu voorgestelde wijzigingen goed zijn te onderbouwen. De toelichting van het voorliggende bestemmingsplan zal hier op nog wel worden aangevuld met onderstaande tekst in hoofdstuk 3.

De Locatie Lichtenberg is met een uit te werken bestemming opgenomen in het onherroepelijke bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg". Op basis van dat plan kunnen zonder meer 65 appartementen worden gebouwd binnen de aangegeven bouwvlakken, na uitwerking van de regels.

Het uitwerkingsplan (dat inmiddels vastgesteld is) gaat alleen over die delen waar de reguliere grondgebonden woningen komen. De appartementen zijn niet opgenomen in het uitwerkingsplan omdat hier de voorliggende partiële herziening voor wordt opgesteld.

De partiële herziening van het bestemmingsplan wordt zoals gezegd opgesteld voor de appartementengebouwen, de plek waar de patiowoningen waren gepland en een klein deel van de gronden grenzend aan het perceel Jacob catslaan 29. Bij de vaststelling van het DOS was inderdaad al bekend dat er meer vraag is naar wat kleinere appartementen in plaats van appartementen met een groot oppervlak. Ook was al bekend dat de patiowoningen vanwege het aanwezige hoogteverschil moeilijk te bouwen zouden zijn en dat er op dit moment niet veel vraag is naar dit type woning. Daarom is bij de vaststelling van het DOS al aangekondigd dat hiervoor een herziening van het bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg" in procedure zal worden gebracht. Daarom zijn deze delen niet meegenomen in het uitwerkingsplan.

• 1. De Locatie Lichtenberg is een heel specifieke locatie; gelegen op korte afstand van het centrum, het station, ontsluitingswegen en natuur. Waarbij de wijk waarin de locatie is gelegen ook een zeer karakteristieke wijk is met veel groen en bovendien aangewezen als rijksbeschermd stadsgezicht. Deze unieke combinatie van factoren maakt dat het een toplocatie is om te wonen.
• 2. In de structuurvisie staat vermeld dat behalve in de historische binnenstad, hoogbouw als accent op veel plekken mogelijk is. Per plek wordt beoordeeld of hoogbouw passend is. Voor de Locatie Lichtenberg is al in 2003 vastgelegd dat hoogbouw onderdeel is van de herontwikkeling van deze locatie. Dit is ook zo opgenomen in het op dit moment geldende bestemmingsplan Berg-Utrechtseweg. Met de nu voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan wijzigen we de mogelijkheid tot het bouwen van appartementen niet maar laten we het maximum aantal van 65 appartementen los.
  Daarnaast staat in de Woonvisie Amersfoort 2011 – 2020 (vastgesteld 27 september 2011) beschreven met welk woonbeleid de gemeente aan de slag gaat. De Woonvisie is een van de bouwstenen voor de structuurvisie waar vooral de ruimtelijke invulling een plek moet krijgen. In de koers voor de Structuurvisie Amersfoort 2030 is als ambitie vastgesteld dat Amersfoort zich verder ontwikkelt tot een duurzame, vitale stad met een centrumfunctie voor de regio. De kracht van Amersfoort zit in de goede mix van stedelijkheid en groene leefbare wijken, met een waardevol historisch centrum in een groene omgeving. Het nu voorliggende plan past in deze, in de Structuurvisie beschreven uitgangspunten en ambities.
  Ook wordt in de Woonvisie aandacht besteed aan het Programma voor de stad.
  Daaruit blijkt dat de vraag naar wonen in Amersfoort groot is en blijft. Voldoende nieuwbouw is belangrijk om de doorstroming op gang te houden zodat er in alle segmenten van de markt woningen beschikbaar komen. Daarom moet er voldoende planologische ruimte zijn voor de realisatie van gemiddeld 900 woningen per jaar.
• 3. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit heeft inderdaad op 16 september 2014 de plannen voor de Locatie Lichtenberg beoordeeld. Zij heeft zowel het uitwerkingsplan voor de grondgebonden woningen als de partiële herziening voor onder andere de appartementen en de patiowoningen beoordeeld, evenals het Definitief Ontwerp Stedenbouw en het Inrichtingsplan voor de openbare ruimte. De commissie heeft alle plannen positief beoordeeld. Er is inderdaad aangegeven dat het huidige ziekenhuis een 'solitair minder passend volume" is. Maar over de plannen voor de herontwikkeling van het gebied is in het advies aangegeven dat de uitwerking daarvan zorgvuldig is. De commissie is met ons van mening dat de kwaliteit van de plannen met name zit in het landschappelijke karakter en de ruimte voor groen. Dit maakt dat het plan als passend wordt ervaren in schaal en ten opzichte van de omgeving.

• d. Het loslaten van het maximum aantal appartementen zou tot gevolg kunnen hebben:
  • meer kleinere appartementen
  • een andere uitstraling (minder rankheid, meer raampartijen, meer balkons)
  • de oorspronkelijk beoogde rankheid komt onder druk te staan
  • een mogelijk andere doelgroep (heeft effect op verloop, binding met en kwaliteit van het gebied)
  • meer bewoners en meer bezoekers hebben negatief effect op de verkeers- en parkeerdrukte in de omgeving.
    

Reactie gemeente:

Zoals eerder al is aangegeven is de Locatie Lichtenberg met een uit te werken bestemming opgenomen in het onherroepelijke bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg". Op basis van dat plan kunnen zonder meer 65 appartementen worden gebouwd binnen de aangegeven bouwvlakken, na uitwerking van de regels.

In het bestemmingsplan en ook in de voorliggende partiële herziening, is in de regels opgenomen dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort zoals die geldt ten tijde van de ontvangst van de aanvraag. Om aan die parkeerbehoefte te kunnen voldoen moet bij de appartementen een parkaargarage worden aangelegd onder het gebouw en deze mag onder de omliggende tuin doorlopen. Omdat een parkeergarage in 2 lagen onder de grond erg kostbaar is, is het meer waarschijnlijk dat er een parkaargarage in 1 laag onder de grond wordt aangelegd. Dit betekent in dat geval, dat het aantal parkeerplaatsen dat daarin aangelegd kan worden bepaalt hoeveel appartementen daarbij te realiseren zijn. Daar vanuit gaande zullen er ongeveer 10 a 15 appartementen extra mogelijk zijn, bovenop de 65 die nu al mogelijk zijn.

Hiermee is het voor een toekomstige ontwikkelaar mogelijk om zelf een keuze te maken voor het realiseren van uitsluitend grote appartementen, wat kleinere appartementen, of een combinatie daarvan. Gezien de huidige economische situatie willen wij een toekomstige ontwikkelaar deze keuzemogelijkheid bieden.

De nadere eis dat er een rank gebouw moet worden ontwikkeld wordt gehandhaafd. Meer appartementen betekent ook niet per definitie dat er meer raampartijen komen. Ook een groot appartement moet voldoende daglicht binnen krijgen. Wel is het mogelijk dat er meer balkons worden gerealiseerd.

Dat met deze partiële herziening een andere doelgroep mogelijk is, is voor de beoordeling van de plannen niet relevant. De bestemming is wonen en wie er in de appartementen gaan wonen maakt planologisch niet uit.

De extra appartementen die mogelijk worden gemaakt zullen mogelijk wat meer verkeersbewegingen tot gevolg hebben. Maar ten opzichte van de hele ontwikkeling van de Locatie Lichtenberg is deze toename marginaal. Dit zelfde geldt voor de parkeerdruk. Ten opzichte van het tot voor kort in bedrijf zijnde ziekenhuis zal de verkeers- en parkeerdrukte voor de directe omgeving alleen maar minder worden. De ontwikkeling van de Locatie Lichtenberg zal hier een positief effect op hebben.

• e. De SGLA adviseert een lager bouwvolume en bouwhoogte danwel grondgebonden woningen te heroverwegen.

Reactie gemeente:

Het bouwvolume, de bouwhoogte en het type woning (in dit geval appartementen) ligt al vast in het onherroepelijk bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg". De nu voorliggende partiële herziening wordt, ten aanzien van de appartementen, opgesteld om het maximum aantal appartementen los te laten.

Een ontwikkeling moet ook voor de gemeente uitvoerbaar zijn. Het terugbrengen van het bouwvolume, een lagere bouwhoogte en het wijzigen van appartementen in grondgebonden woningen heeft grote consequenties voor de financiële uitvoerbaarheid. Met de door de SGLA voorgestelde wijzigingen is de financiële uitvoerbaarheid niet haalbaar. Daarom blijven de appartementen onderdeel van de ontwikkeling.

• f. De oplossing voor het parkeren als voorwaarde te koppelen aan de omgevingsvergunning voor het bouwen.

Reactie gemeente:

In de regels voor appartementen (artikel 7.1 ), waar aan voldaan moet worden bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen, is opgenomen dat er per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort zoals die geldt ten tijde van de ontvangst van de aanvraag. Hierbij dient het bewonersparkeren te worden opgelost in een ondergrondse parkeergarage en het bezoekersparkeren mag op maaiveld worden opgelost. Daarmee is de parkeeroplossing gekoppeld aan het verlenen van de omgevingsvergunning.

• g. In hoeverre is rekening gehouden met de recente wijziging van bijlage II van het Bor waardoor mogelijkheden voor vergunning vrij bouwen fors zijn verruimd.
  

Reactie gemeente:

Met ingang van 1 november 2014 is het rijksbeleid met betrekking tot vergunningvrij bouwen in beschermde stadsgezichten aangepast. Voor bijbehorende bouwwerken geldt dat alleen nog vergunningvrij kan worden gebouwd als dit bouwen niet in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Dit betekent dat wanneer een bijbehorend bouwwerk wordt gerealiseerd in het achtererfgebied, niet hoger is dan 5 meter en dit op basis van het bestemmingsplan is toegestaan, geen omgevingsvergunning nodig is voor het bouwen van dit bouwwerk. Wanneer een bijbehorende bouwwerk in strijd is met de regels voor vergunningvrij bouwen maar wel in overeenstemming is met de regels uit het bestemmingsplan dan kan dit bijbehorend bouwwerk uitsluitend gerealiseerd worden met een omgevingsvergunning.

Voor de Locatie Lichtenberg is op verschillende momenten en in verschillende documenten gecommuniceerd over het metrage dat aan bijbehorende bouwwerken kan worden gebouwd. Hierin is steeds aangegeven hoeveel vierkante meter vergunningvrij gerealiseerd kan worden op basis van rijksbeleid en wat met vergunning mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. Deze optelsom leverde het totaalbeeld van de bouwmogelijkheden van bijbehorende bouwwerken. Omdat in deze optelsom het vergunningvrije nu wegvalt vanwege het nieuwe rijksbeleid, wordt in de voorliggende partiële herziening het totaalbeeld waarover steeds gecommuniceerd is in stand gehouden. De regeling voor bijbehorende bouwwerken wordt in deze partiële herziening van het bestemmingsplan opgenomen zoals deze ook geldt in het uitwerkingsplan voor de grondgebonden woningen op de Locatie Lichtenberg.

De bovenstaande informatie ontbreekt inderdaad in de toelichting van de partiële herziening en zal daaraan alsnog worden toegevoegd in hoofdstuk 3 . In de regels is wel de regeling overgenomen zoals deze ook al is opgenomen in het uitwerkingsplan voor de grondgebonden woningen op de locatie.

• h. Het wijzigen van de patiowoningen in grondgebonden woningen zou tot gevolg kunnen hebben:
  • 1. een fors groter en hoger bouwvolume (hoofd- en bijgebouwen). Patiowoningen accentueren juist het hoogteverschil. Het hoogteverschil dat de bouw van patiowoningen moeilijk maakt kan worden uitgevlakt. En er is geen woningbehoefte onderzoek waaruit blijkt dat er geen vraag is naar patiowoningen.
    
    Reactie gemeente:
    Met realisatie van reguliere grondgebonden woningen in plaats van patiowoningen zal een ander stedenbouwkundig beeld ontstaan van dit deel van de Locatie Lichtenberg. De grondgebonden woningen kunnen inderdaad hoger worden. De maximale bouwhoogte hiervan is 2 bouwlagen met een kap. Dat het bouwvolume fors groter wordt is echter niet het geval. Patiowoningen worden als een blok aan elkaar gebouwd. Omdat er niet veel bouwmogelijkheid in de hoogte is moet de ruimte gezocht worden op de begane grond. De bebouwde oppervlakte van deze patiowoningen zal daardoor groot worden en er zullen geen doorzichten zijn tussen de woningen. Dit is een belangrijke reden geweest voor het wijzigen van de patiowoningen in reguliere grondgebonden woningen. Over de patiowoningen is in het Definitief Ontwerp Stedenbouw aangegeven dat de vraag naar dit type woning niet groot is en dat patiowoningen door het hoogteverschil in het terrein moeilijk te realiseren zijn op deze plek. Dit zijn echter niet de enige redenen waarom dit woningtype geen onderdeel meer is van de plannen. Ten aanzien van dit type woning, dat in 2008 in de plannen is opgenomen, zijn de inzichten veranderd. Gezien het bouwvolume (1 laag, met een terugliggende 2e laag) en de situering van de bebouwing op de percelen, past dit type woning minder goed in de omgeving dan reguliere grondgebonden woningen.
  • 2. negatieve aantasting van het bestaande heuvelachtige parklandschap
    
    Reactie gemeente:
    Om het gebied voor woningbouw gereed te maken dient
    het bouw- en woonrijp te worden gemaakt. Hiervoor moeten de lanen in het gebied worden aangelegd en moeten de kavels worden aangesloten op de riolering en de nutsvoorzieningen. Een kenmerk van het gebied is het grote hoogteverschil tussen de zijde van de Utrechtseweg en de Jacob Catslaan, van ongeveer 20 meter. Om in een dergelijk groot hoogteverschil kavels te kunnen uitgeven en voorzieningen aan te leggen, is het noodzakelijk om het gebied opnieuw te profileren. Het heuvelachtige karakter van het gebied verdwijnt echter niet. Er blijven nog altijd grote hoogteverschillen bestaan. In de nieuwe groenzone die door het gebied wordt aangelegd van de Utrechtseweg naar de Sint Ansfriduskerk aan de Jacob Catslaan, zal dit hoogteverschil duidelijk waarneembaar zijn. Alleen wanneer het uitvlakken noodzakelijk is voor de aanleg van wegen, riolering en nutsvoorzieningen, en om toekomstige eigenaren een bouw- en woonrijpe kavel aan te kunnen bieden, worden gronden wat vlakker gemaakt. Daarmee blijft naar onze mening het huidige karakter van een heuvelachtig landschap bestaan.
  • 3. negatieve aantasting van het straatbeeld en belemmering van het uitzicht over de Jacob Catslaan indien de gemeente vasthoudt aan het plan om de achtertuinen van de nieuwe woningen te laten grenzen aan de Jacob Catslaan (met keerwanden, schuttingen etc). Geadviseerd wordt de woningen te situeren aan de Jacob Catslaan met een 8 meter diepe voortuin. Mocht er toch vastgehouden worden aan het ontwerpplan dan wordt geadviseerd de groenstrook die nu 4 meter breed is op deze plek, 8 meter breed te maken. Of op deze plek de parkeerstrook in stand te laten om de parkeerdruk van omliggende scholen en de Sint Ansfriduskerk beter op te kunnen vangen.
    
    Reactie gemeente:
    Langs de Jacob Catslaan komt een groenstrook van minimaal 4 meter breed. Daarachter beginnen de nieuwe kavels. Deze kavels hebben aan de achterzijde een strook van 4 meter breed met de bestemming "Tuin". In deze strook mag, behoudens schuttingen, niet worden gebouwd. Dit is niet anders dan op andere plekken in het Bergkwartier.
    Het voorstel van de SGLA om de kavels op deze plek te draaien en de voorzijde te richten naar de Jacob Catslaan, levert stedenbouwkundig een ongewenst beeld op. Aan de nieuwe woonstraat zullen dan achterkant situaties ontstaan. Bovendien grenzen op deze plek de kavels niet aan een groenstrook maar aan een openbare weg. Wanneer op deze plek een nieuwe groenstrook geïntroduceerd zou worden, verstoort dat het beeld van de straat omdat de overige kavels met de voorzijde aan deze straat grenzen. De achterzijde van de kavels situeren aan de zijde van 't Weitje / de Jacob Catslaan (zoals in het DOS, Inrichtingsplan openbare ruimte en het vastgestelde uitwerkingsplan Locatie Lichtenberg) is vanuit stedenbouwkundig oogpunt wel wenselijk omdat aan deze zijde het Weitje voor een groene begrenzing zorgt van de kavels.
    
  • 4. Aantasting van de privacy van direct omwonenden aan de Jacob Catslaan en Tollenslaan. In dit kader wordt gevraagd om:
    • een betere onderbouwing van de noodzaak de patiowoningen te vervangen door grondgebonden woningen, of de patiowoningen handhaven
    • het huidige profiel van de Jacob Catslaan handhaven
    • de te realiseren groenstrook verbreden tot de bestaande rooi- en zichtlijn van 8 meter
    • wanneer grondgebonden woningen in stand worden gehouden, deze situeren aan de Jacob Catslaan met een voorgevelrooilijn op 8 meter
    • de omwonenden beter te betrekken bij de verdere uitwerking.
      
      Reactie gemeente:
    • Zoals al in het Definitief Ontwerp Stedenbouw is aangegeven is de vraag naar patiowoningen niet groot en zijn patiowoningen door het hoogteverschil in het terrein moeilijk te realiseren op deze plek. Dit zijn echter niet de enige redenen. Onder punt h 1 is hierover al een reactie gegeven.
    • Gezien de reactie onder punt h 3, kan het huidige profiel van de zone langs de Jacob Catslaan niet volledig worden gehandhaafd.
    • Een reactie op dit punt is te vinden onder bovenstaande punt h 3.
    • Een reactie op dit punt is te vinden onder bovenstaande punt h 3.
    • Gedurende het planproces is op verschillende manieren gecommuniceerd met omwonenden; een informatieavond, bijeenkomsten met de klankbordgroep, brieven en gesprekken. Naar onze mening is er sprake geweest van een zorgvuldig communicatieproces. Wij zullen de communicatie met de omwonenden op dezelfde wijze continueren.
• i. Er is geen duidelijkheid over het stukje grond grenzend aan het perceel Jacob Catslaan 29 dat nu nog de bestemming "Verkeer-Verblijf" heeft maar dat "Tuin" moet worden om verkoop mogelijk te maken.
  
  Reactie gemeente:
  Hierover is de gemeente nog in overleg met de eigenaar van Jacob Catslaan 29. Zodra dit overleg is afgerond wordt het plan hier zonodig op aangepast.
• j. Gevraagd wordt om een betere onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid ten aanzien van de wijzigingen die met de partiele herziening worden doorgevoerd.
  Reactie gemeente:
  De wijzigingen die met deze partiële herziening van het bestemmingsplan worden aangebracht zijn met name gelegen in het loslaten van het maximum aantal appartementen en het wijzigen van patiowoningen in reguliere grondgebonden woningen. Het loslaten van het maximum aantal appartementen komt de economische uitvoerbaarheid ten goede omdat hiermee de toekomstige ontwikkelaar wat meer keuze mogelijkheid heeft in de grootte van de appartementen die gebouwd kunnen worden (waarbij het bruto vloeroppervlak niet wijzigt ten opzichte van het nu geldende bestemmingsplan en waarbij het parkeren de beperkende factor is ten aanzien van het maximum aantal appartementen). Het wijzigen van patiowoningen in regulieren grondgebonden woningen heeft geen consequentie voor de economische uitvoerbaarheid omdat de grond uitgegeven wordt met een grondprijs per m2.

7.3.5 Vaststelling bestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 23 april t/m woensdag 3 juni 2015 ter inzage gelegen waarbij een ieder de mogelijkheid had een zienswijze over het plan kenbaar te maken aan de gemeenteraad. Van deze gelegenheid is door 3 reclamanten gebruik gemaakt (waarbij 1 zienswijze 12 medeondertekenaars heeft). De zienswijzen zijn samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien in de zienswijzennota (doc.nr. 4995804). Enkele zienswijzen hebben aanleiding gegeven tot wijziging van het bestemmingsplan.

Wijziging naar aanleiding van zienswijzen:

• Aan paragraaf 2.1 van de toelichting van de partiële herziening wordt een tekst toegevoegd over het terugleggen van de bouwgrenzen van het grote appartementencomplex en de daarmee gepaard gaande verhoging van het bebouwingspercentage en vergroting van de bestemming ‘Tuin’.
• Aan hoofdstuk 3 van de toelichting van de partiële herziening worden de conclusies toegevoegd uit het rapport dat is opgesteld door Rigo research en advies. Het rapport wordt tevens als bijlage toegevoegd aan de toelichting.

Ambtshalve wijzigingen:

• Om een betere ontsluiting mogelijk te maken van de ondergrondse parkeervoorziening voor het grote appartementencomplex, wordt het aantal aan te leggen in- en uitritten van de parkeervoorziening vergroot van 1 naar 4 (artikel 4, lid 1 onder c). Aan de Anna Bijnslaan worden 3 in- en uitritten mogelijk gemaakt en aan de Hugo de Grootlaan 1. In de nadere eisenregeling (deze wordt toegevoegd aan artikel 4) wordt daarvoor opgenomen dat er nadere eisen gesteld kunnen worden ten aanzien van de plaats en afmeting van deze in- en uitritten;
• Om te bereiken dat de gevels van het grote appartementencomplex die grenzen aan de centrale groene as, de Utrechtseweg, de Hugo de Grootlaan en de Anna Bijnslaan, een representatief karakter krijgen, wordt hiervoor een nadere eis opgenomen (artikel 7, lid 3). Deze nadere eis wordt toegevoegd vanwege:
  • 1. de ligging van het gebouw in een beschermd stadsgezicht;
  • 2. de sterke relatie tussen het gebouw en de openbare ruimte;
  • 3. de zichtbaarheid van deze gevels vanuit alle richtingen;
• In de begripsbepaling ‘bouwlaag’ staat vermeld dat niet als bouwlaag worden beschouwd: kelders en ruimten in de kap. Hieraan worden gebouwde ondergrondse parkeervoorzieningen toegevoegd. Ondergrondse parkeervoorzieningen waren al toegestaan en waren ook al opgenomen in de bestemmingsregels en de begrippenlijst. Het was een omissie in het ontwerp van de partiële herziening dat de ondergrondse parkeervoorzieningen niet werden uitgesloten bij het begrip
  ‘bouwlaag’. Dit wordt nu bij de vaststelling hersteld.
• Een zeer geringe wijziging van de inrichting van het openbaar gebied ter plaatse van de hoek Utrechtseweg/Vondellaan wordt aangepast op de verbeelding. De rijbaan en het trottoir zijn enigszins verschoven. Hierdoor wordt de voortuin bij het kleine appartementengebouw wat dieper.
  

Het bestemmingsplan is samen met de zienswijzennota op 13 oktober 2015 gewijzigd vastgesteld bij besluitnummer 5066845.