Plan: | Partiële herziening De Lichtenberg - appartementen en deelgebied langs 't Weitje |
---|---|
Status: | ontwerp |
Plantype: | bestemmingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.0307.BP00096-0201 |
De locatie Lichtenberg is een voormalige ziekenhuislocatie. Het ziekenhuis is eind 2013 verhuisd naar een nieuw gebouw aan de Maatweg. De vrijkomende locatie wordt ontwikkeld tot woongebied.
Ziekenhuis DeLichtenberg
Vanaf medio 2004 zijn er voor de locatie Lichtenberg verschillende planprocessen gevolgd. De gemeente heeft het stedenbouwkundig bureau Khandekar opdracht gegeven voor het opstellen van een modellenstudie. Tegelijkertijd is door de omwonenden van de Lichtenberg een werkgroep gevormd om een eigen voorstel voor invulling van het gebied te maken. Hierbij is de hulp van stedenbouwkundig bureau Amer Adviseurs en het architectenbureau Verweij Messnig & Partners ingeroepen.
Op 5 april 2005 heeft de gemeenteraad een amendement aangenomen dat het bewonersmodel voor de locatie Lichtenberg uitgangspunt is voor de verdere uitwerking en dat de bewonersgroep ‘de Lichtenberg’ actief betrokken wordt bij de verdere uitwerking van het model.
In samenspraak met de bewonersgroep en stedenbouwkundig bureau Amer Adviseurs heeft de gemeente vanaf medio 2005 gewerkt aan een Voorlopig Ontwerp Stedenbouw (VOS). Het college van B&W heeft dit VOS op 26 februari 2008 vastgesteld. Dit VOS diende als onderlegger voor de uit te werken bestemming van het Lichtenbergterrein in het bestemmingsplan “De Berg 2003, herziening ex artikel 30 van de WRO”. En deze uit te werken bestemming is ook weer opgenomen in het nu geldende bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg".
Het VOS is verder uitgewerkt tot een Definitief Ontwerp Stedenbouw dat op 17 december 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad.
Vervolgens is op basis van het DOS en de regels in de uit te werken bestemming, een uitwerkingsplan Locatie Lichtenberg opgesteld en in procedure gebracht. Op onderstaande afbeelding zijn de delen waarvoor het uitwerkingsplan is opgesteld en in procedure gebracht rood omlijnd. In dit gebied kunnen eengezinswoningen worden gebouwd; vrijstaand of twee-onder-één-kap.
Niet voor alle gebied is het mogelijk een uitwerkingsplan op te stellen. Deze gebieden zijn blauw omlijnd en hiervoor is voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan opgesteld.
De twee blauw omlijnde delen aan de noordwest zijde betreffende de delen waar appartementen zullen worden gerealiseerd. In de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan is hiervoor een maximum aantal appartementen van 65 opgenomen. Dit zouden grote appartementen worden. Vanwege ontwikkelingen in de woningmarkt is er momenteel meer vraag naar kleinere appartementen. Om meer kleinere appartementen in hetzelfde bouwvolume te kunnen bouwen is het noodzakelijk dat het maximum aantal van 65 wordt losgelaten.
Dan zijn er nog 2 blauw omlijnde delen aan de oostzijde van het gebied, één grote deel en één klein deel. Voor het grote deel aan deze zijde wordt het woningtype gewijzigd. Hier zouden volgens de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan Berg-Utrechtseweg patiowoningen worden gerealiseerd. Deze bouwopgave is echter vanwege aanwezige grote hoogteverschillen zeer complex. Daarnaast sluit dit woningtype niet goed aan bij de omgeving en ook niet bij de vraag vanuit de markt. Daarom wordt in voorliggende partiële herziening de mogelijkheid opgenomen om op die plek grondgebonden woningen te kunnen realiseren.
Het kleine blauw omlijnde driehoekje aan de oostzijde betreft een hoek grenzend aan de tuin bij de woning aan de Jacob Catslaan 29. Ten behoeve van de aanleg van de nieuwe centrale groene as, met zichtlijn vanaf de Utrechtseweg naar de Sint Ansfriduskerk, is een geringe aanpassing van de bestemmingsgrenzen ter plaatse van het perceel Jacob Catslaan 29 wenselijk. De bestemming van de hoek van dit perceel wordt gewijzigd van "Verkeer-Verblijf" naar "Tuin" (hier komt een nieuwe inrit naar het perceel Jacob Catslaan 29) en een aansluitende hoek die in de centrale groene as komt te liggen wijzigt van "Verkeer-Verblijf" naar "Groen".
De voorliggende partiële herziening "De Lichtenberg- appartementen en deelgebied langs 't Weitje" is volgens de IMRO-standaard (informatie model ruimtelijke ordening) opgesteld. Hierdoor is het plan in te brengen in het gemeentelijk (raadpleeg-)systeem en kan het op eenvoudige wijze worden uitgewisseld met andere overheden zoals de provincie. Deze systematiek sluit ook naadloos aan bij de huidige eisen die aan een uitwerkingsplan worden gesteld.
Een deel van het plangebied ligt bij de rotonde Vondellaan/Utrechtseweg, op het voormalige terrein van het ziekenhuis. Hier worden appartementen mogelijk gemaakt (de rood omlijnde delen op de afbeelding hieronder). Een ander deel ligt aan de groenstrook 't Weitje, bij de Jacob Catslaan. Hier worden grondgebonden woningen mogelijk gemaakt (het grote blauw omlijnde deel op de afbeelding hieronder), en een kleine driehoek tuin wordt toegevoegd aan het perceel Jacob Catslaan 29 (de kleine blauw omlijnde driehoek).
Op deze afbeelding zijn de luchtfoto en het geldende bestemmingsplan over elkaar heen geprojecteerd, met daarbij in rood en blauw aangegeven de onderdelen waarvoor voorliggend bestemmingsplan is opgesteld.
De locatie Lichtenberg ligt aan een belangrijke invalsroute vanuit het zuidwesten richting de binnenstad van Amersfoort: de Utrechtseweg. Bij de rotonde ter hoogte van de locatie komt een aantal belangrijke wegen bij elkaar (Utrechtseweg, Vondellaan, Hugo de Grootlaan, Emmalaan).
Het plangebied wordt voor een deel omgeven door de bestaande bebouwing van het Bergkwartier. Aan de zuidzijde grenst de locatie aan het bosgebied Klein Zwitserland.
Er heeft een kleine correctie plaatsgevonden van de begrenzing van het uit te werken gebied. Het gaat om het voetpad langs de Hugo de Grootlaan. Het uit te werken gebied ligt in het bestemmingsplan Berg-Utrechtseweg op het voetpad. Dit is niet correct omdat het voetpad niet uitgegeven en uitgewerkt dient te worden. Het uit te werken gebied is aan de zijde van de Hugo de Grootlaan ongeveer 3 meter naar het noordoosten verschoven om het voetpad weer buiten het uit te werken gebied te plaatsen. Dit heeft geen invloed op de grootte van het uit te geven terrein en ook niet op de maximaal toegestane hoogtes van de bestemmingen. In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan heeft het voetpad langs de Hugo de Grootlaan de bestemming "Verkeer-Verblijfsgebied" gekregen.
De locatie Lichtenberg is onderdeel van het bestemmingsplan “Berg-Utrechtseweg” dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 11 juni 2013. In dat bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming "Uit te werken wonen - 1" en "Uit te werken wonen - 2". De delen van de locatie die zijn opgenomen in de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan kunnen om de volgende redenen niet worden uitgewerkt op basis van de geldende uitwerkingsregels in het bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg".
Het voorliggende plan 'De Lichtenberg - appartementen en deelgebied langs 't Weitje', betreft een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg' dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 11 juni 2013.
De ruimtelijke hoofdstructuur, uitgangspunten en kaders die voor de kavels en de bouwvolumes gelden zijn vastgelegd in het op 17 december 2013 vastgestelde Definitief Ontwerp Stedenbouw (DOS). In het DOS is al aangegeven dat het aantal appartementen in het volume van de hoogbouw zal worden gewijzigd. Ook is daarin aangegeven dat de patiowoningen langs 't Weitje niet gerealiseerd kunnen worden en dat dit woningtype zal worden gewijzigd in reguliere grondgebonden woningen.
Gezien de beperkte wijzigingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg" en het feit dat bij de voorbereiding van het bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg" al de benodigde onderzoeken hebben plaatsgevonden (o.a. akoestisch onderzoek), wordt volstaan met de bestaande onderzoeksgegevens en een beperkte toelichting op de voorliggende partiële herziening.
Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding (voorheen:plankaart) waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, planregels waarin de regels voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de planregels het bindende deel van het bestemmingsplan.
In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de bestaande planologische situatie om aan te geven wat er op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk is in voorliggend plangebied. En in hoofdstuk 3 volgt een stedenbouwkundige visie, zoals die voortkomt uit het Definitief Ontwerp Stedenbouw. Deze is dan met name gericht op de appartementen en het deelgebied langs 't Weitje. In hoofdstuk 4 volgt een juridische planbeschrijving waarin de juridische opzet van het pan wordt beschreven. En hoofdstuk 5 gaat over de uitvoerbaarheid van het plan.
In het op dit moment geldende bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg' heeft het deel van voorliggend plangebied waar de appartmenten mogelijk zijn, de bestemming 'Wonen - uit te werken 2'. Onderstaand is een afbeelding opgenomen van het betreffende deel van de verbeelding.
Binnen de roodomlijnde delen is de bouw van appartementen mogelijk. Daarbij moet voldaan worden aan de regels uit artikel 36 van bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg'. Hierin zijn ten aanzien van de appartementen de volgende regels opgenomen:
Appartementen in partiële herziening
Al deze regels blijven van toepassing met uitzondering van de regel waarin het maximum aantal appartementen is vastgelegd. In de regels van de voorliggende partiële herziening worden bovenstaande regels daarom overgenomen met uitzondering van de eerste regel. Ook wordt een bouwregel toegevoegd dat wanneer er bij het grote appartementengebouw wordt gekozen voor het realiseren van twee vrijstaande gebouwen in plaats van één aaneengesloten complex, onder voorwaarden geschoven mag worden met de hoogtescheidingslijnen. Daarnaast zal duidelijker worden aangegeven hoe het parkeren moet worden opgelost voor de appartementen.
In het op dit moment geldende bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg' heeft het deel van voorliggend plangebied waar de patiowoningen mogelijk zijn, de bestemming 'Wonen - uit te werken 2'. Onderstaand is een afbeelding opgenomen van het betreffende deel van de verbeelding.
Binnen het roodomlijnde deel is de bouw van patiowoningen mogelijk. Daarbij moet voldaan worden aan de regels uit artikel 36 van het bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg'. Hierin zijn ten aanzien van de patiowoningen de volgende regels opgenomen:
Patiowoningen worden grondgebonden woningen in partiële herziening
In de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan zullen voor dit deel van het plangebied regels worden opgenomen die de bouw van reguliere grondgebonden woningen mogelijk maakt in plaats van patiowoningen. De regels zullen gelijkluidend zijn aan de regels voor de bouw van de grondgebonden woningen, zoals deze zijn opgenomen in het uitwerkingsplan Locatie Lichtenberg dat inmiddels is opgesteld en in procedure gebracht. Deze regels zijn opgesteld op basis van het Definitief Ontwerp Stedenbouw dat op 17 december 2013 is vastgesteld.
In het op dit moment geldende bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg' hebben de gronden grenzend aan het perceel Jacob Catslaan 29, de bestemming 'Verkeer-verblijfsgebied'. Onderstaand is een afbeelding opgenomen van het betreffende deel van de verbeelding.
Ten behoeve van de aanleg van de nieuwe centrale groene as, met zichtlijn vanaf de Utrechtseweg naar de Sint Ansfriduskerk, is een geringe aanpassing van de bestemmingsgrenzen ter plaatse van het perceel Jacob Catslaan 29 wenselijk. De bestemming van de hoek van het perceel Jacob Catslaan 29 wordt gewijzigd van "Verkeer-verblijf" naar "Tuin". Dit betreft de rood omlijnde delen (en ter plaatse van het deel aan de Jacob Catslaan komt een nieuwe inrit naar het perceel Jacob Catslaan 29). De aansluitende hoek die rood omlijnd is met een groene arcering, ligt in de nieuwe centrale groene as. Hiervan wijzigt de bestemming van "Verkeer-verblijf" naar "Groen".
Met deze partiële herziening wordt het maximum aantal appartementen van 65 losgelaten. Hiermee kunnen dus meer appartementen worden gerealiseerd. Hoeveel meer wordt bepaald door het aantal parkeerplaatsen dat aangelegd kan worden.
Met het wijzigen van patiowoningen naar grondgebonden woningen wijzigt met name het type woning. Het aantal woningen zal hierdoor niet toenemen.
Wij menen dat de nu voorgestelde wijzigingen goed zijn te onderbouwen vanuit het geldende en van toepassing zijnde gemeentelijk en rijksbeleid. Mede gezien het feit dat deze ontwikkeling al vanaf 2003 in de opeenvolgende bestemmingsplannen is opgenomen en de wijziging beperkt van karakter is.
De Locatie Lichtenberg is een heel specifieke locatie; gelegen op korte afstand van het centrum, het station, ontsluitingswegen en natuur. Bovendien is de wijk waarin de locatie is gelegen een zeer karakteristieke wijk met veel groen en aangewezen als rijksbeschermd stadsgezicht. Deze unieke combinatie van factoren maakt dat het een toplocatie is om te wonen.
Gemeente
Het van toepassing zijnde gemeentelijke beleid is met name gelegen in het woonbeleid. Dit wordt hieronder kort beschreven.
Structuurvisie Amersfoort 2030
In de koers voor de Structuurvisie Amersfoort 2030 is als ambitie vastgesteld dat Amersfoort zich verder ontwikkelt tot een duurzame, vitale stad met een centrumfunctie voor de regio. De kracht van Amersfoort zit in de goede mix van stedelijkheid en groene leefbare wijken, met een waardevol historisch centrum in een groene omgeving. Het nu voorliggende plan past in deze, in de Structuurvisie beschreven uitgangspunten en ambities.
Woonvisie 2011-2020
In de Woonvisie wordt aandacht besteed aan het Programma voor de stad. Daaruit blijkt dat de vraag naar wonen in Amersfoort groot is en blijft. Voldoende nieuwbouw is belangrijk om de doorstroming op gang te houden zodat er in alle segmenten van de markt woningen beschikbaar komen. Daarom moet er voldoende planologische ruimte zijn voor de realisatie van gemiddeld 900 woningen per jaar.
Rijk
De Locatie Lichtenberg ligt in het Bergkwartier, een woongebied aan de zuidkant van Amersfoort. Een beschrijving van rijksbeleid voor dit gebied kan grotendeels achterwege blijven aangezien er slechts enkele rijksbelangen aanwezig zijn. Het gaat in dit geval om de ligging in een rijks beschermd stadsgezicht. Het beschermd stadsgezicht wordt onderstaand beschreven.
Beschermd stadsgezicht
Een groot deel van het Bergkwartier is op 30 juni 2007 door het rijk aangewezen als
beschermd stadsgezicht. De Locatie Lichtenberg is onderdeel van dit beschermd stadsgezicht. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat de bescherming tot een
‘bevriezing’ van de bestaande situatie leidt. Ook verplichte reconstructie van de
oorspronkelijke situatie is niet aan de orde. In een beschermd stadsgezicht moet
gewoond en gewerkt kunnen worden. Dit betekent dat ook (her)ontwikkelingen mogelijk blijven, maar het is hierbij wel van belang dat de beschermde kwaliteiten als uitgangspunt worden aangehouden.
Het bestemmingsplan “De Berg 2003”, is destijds vooruitlopend op de aanwijzing door het rijk, opgesteld met beschermende maatregelen ten behoeve van het behoud en
herstel van de cultuurhistorische waarden en bevat alle noodzakelijke regels die deze
waarden beschermen. Deze beschermende regels zijn in het bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg" aangescherpt en gemoderniseerd, waarbij de regels tevens zijn
aangepast aan de in 2008 ingevoerde (en in 2012 geactualiseerde) standaarden voor
bestemmingsplannen. Ook in de voorliggend partiële herziening zijn de beschermende regels opgenomen, in artikel 10 Waarde - Cultuurhistorie. Bij dat artikel is een bijlage opgenomen bijlage 1 Toetsingskader beschermd stadsgezicht waarin de te beschermen waarden nader worden omschreven.
Bouwen in een beschermd stadsgezicht
Bij bouwplannen in het rijksbeschermde stadsgezicht - maar zeker ook bij verbouwingen - wordt verwacht dat de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten behouden blijven of zelfs versterkt worden. Dit betekent bijvoorbeeld dat
bouwkundige aanpassingen in harmonie moeten zijn met de architectuur van de
bestaande bebouwing en de kwaliteiten van de omgeving. Historiserende architectuur of reconstructie van verdwenen panden kunnen hierbij een uitgangspunt te zijn, maar aan de andere kant is het een uitdaging om moderne architectuur zodanig in te passen dat de samenhang, identiteit en aantrekkelijkheid van het beschermde stadsgezicht toenemen.
Tot 1 januari 2012 waren in een rijksbeschermd stadsgezicht alle bouwactiviteiten die leiden tot aanpassing van de buitenkant vergunningplichtig. Dat gold ook voor de werkzaamheden die in niet beschermde gebieden vergunningvrij zijn.
Vanaf 1 januari 2012 was het rijksbeleid met betrekking tot vergunningvrij bouwen in
beschermde stadsgezichten dusdanig aangepast dat een aantal bouwactiviteiten
achter de achtergevel van gebouwen en onder bepaalde voorwaarden, vergunningvrij
gerealiseerd konden worden. Het ging dan bijvoorbeeld om een aanbouw aan de
achtergevel, een dakkapel aan de achterzijde, maar ook een (schotel)antenne of
zonnepanelen kunnen onder bepaalde voorwaarden zonder vergunning worden geplaatst.
Met ingang van 1 november 2014 is het rijksbeleid met betrekking tot vergunningvrij
bouwen in beschermde stadsgezichten opnieuw aangepast. Voor bijbehorende
bouwwerken geldt dat alleen nog vergunningvrij kan worden gebouwd als dit bouwen
niet in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Dit betekent dat wanneer een
bijbehorend bouwwerk wordt gerealiseerd in het achtererfgebied, niet hoger is dan 5 meter en dit op basis van het bestemmingsplan (en in dit geval het voorliggende
uitwerkingsplan) is toegestaan, geen omgevingsvergunning nodig is voor het bouwen
van het bijbehorende bouwwerk. Wanneer een bijbehorende bouwwerk in strijd is met
de regels voor vergunningvrij bouwen maar wel in overeenstemming is met de regels uit het bestemmingsplan (in dit geval uitwerkingsplan) dan kan dit bijbehorend bouwwerk uitsluitend gerealiseerd worden met een omgevingsvergunning.
Voor de Locatie Lichtenberg is op verschillende momenten en in verschillende documenten gecommuniceerd over het aantal vierkante meters dat aan bijbehorende
bouwwerken kan worden gebouwd. Hierin is steeds aangegeven hoeveel vierkante
meter vergunningvrij gerealiseerd kon worden op basis van rijksbeleid en wat met
vergunning mogelijk was op basis van het uitwerkingsplan. Deze optelsom leverde het totaalbeeld van de mogelijke bijbehorende bouwwerken. Omdat in deze optelsom het
vergunningvrije nu wegvalt vanwege het nieuwe rijksbeleid wordt in de voorliggende partiële herziening de regeling voor bijbehorende bouwwerken aangepast en is
daaraan toegevoegd het aantal vierkante meters aan bijbehorende bouwwerken dat vóór 1 november 2014 vergunningvrij gerealiseerd kon worden. (dit is overeenkomstig de regeling voor bijbehorende bouwwerken zoals deze is opgenomen in het uitwerkingsplan voor de grondgebonden woningen op de Locatie Lichtenberg.
Binnen de procedure voor een vergunning heeft de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit (voorheen Monumentencommissie) een zwaarwegende adviesrol bij de goedkeuring van voorstellen voor nieuwbouw, herontwikkeling en verbouw. Deze commissie toetst of een plan niet leidt tot onaanvaardbare aantasting van de monumentale kwaliteiten van het
beschermde gebied.
In aanvulling op het bestemmingsplan kan voor vormgeving, materiaal- en kleurgebruik het welstandsbeleid worden benut. Dit geldt eveneens voor elementen zoals zonnepanelen en dakramen. Hiervoor zijn geen regels opgenomen in het
bestemmingsplan maar aanvragen voor dit soort elementen worden getoetst aan het
welstandsbeleid en aan de waarden van het beschermd stadsgezicht.
Slopen in een beschermd stadsgezicht
In een beschermd stadsgezicht is een vergunning nodig voor het slopen van een
bouwwerk (artikel 2.1 lid 1 onder h van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht-Wabo). De vergunning kan worden geweigerd als er niet aannemelijk
wordt gemaakt dat er een ander bouwwerk voor in de plaats komt. Ook kan de
vergunning worden aangehouden als er voor het vervangende bouwwerk nog geen
omgevingsvergunning is verleend. Zo kunnen braakliggende terreinen worden
voorkomen.
In dit hoofdstuk wordt de visie op het plangebied beschreven in relatie tot de plandelen van voorliggende partiële herziening.
Het plangebied is onderdeel van het Bergkwartier. Een groot deel van het Bergkwartier is op 30 juni 2007 door het Rijk aangewezen als Beschermd Stadsgezicht.
Bij de herontwikkeling van het ziekenhuisterrein dient rekening te worden gehouden met de kenmerken en karakteristieken van het gebied. Een van de belangrijkste kenmerken van het Beschermd Stadsgezicht is de samenhang tussen de
groenstructuur, het lanenpatroon en de bebouwing met tuinen.
Om dit kenmerk ook in het nieuwe woongebied tot uitdrukking te laten komen is er voor gekozen om de zijtuinen van de grondgebonden woningen zoveel mogelijk vrij te houden van bebouwing en wordt de voorgevelrooilijn vastgelegd op minimaal 5 meter. Hiermee kunnen de ruime en groene voor- en zijtuinen, samen met het groen in het openbaar gebied, bijdragen aan dit belangrijke kenmerk van het Beschermd Stadsgezicht.
Bij de appartementen komt dit kenmerk van het Beschermd Stadsgezicht tot uitdrukking in de realisatie van een nieuw hoog gebouw, waarbij de omringende groenstructuur wordt gerespecteerd en hersteld. Het ontwerpen van een woontoren op het Lichtenbergterrein levert allereerst ruimte op in het plangebied, waardoor zichtlijnen, bijvoorbeeld op de St. Ansfriduskerk, mogelijk worden. In plaats van het huidige ziekenhuis, dat het uitzicht op het lager gelegen gebied afschermt, zal een gebouw dat meer terzijde is gesitueerd, het plateau halverwege de Berg benadrukken. Op deze wijze zal het gebied van de Lichtenberg meer onderdeel gaan uitmaken van het Bergkwartier, wat ten goede komt aan de waarde van het beschermd stadsgezicht.
De locatie Lichtenberg wordt, net als de directe omgeving, gekenmerkt door grote hoogteverschillen. Vanaf het bosgebied loopt het terrein sterk af richting het oosten. Dit is duidelijk zichtbaar langs de Utrechtseweg, Vondellaan en de Hugo de Grootlaan. Op onderstaande afbeelding is de hoogteligging van het plangebied aangegeven.
Hoogtekaart plangebied
De bebouwing in de aangrenzende omgeving van de locatie bestaat uit karakteristieke, ruime, vrijstaande woningen hoog op de Berg, grote twee-onder-een-kap woningen tot korte rijwoningen en kleinschalige appartementengebouwen wat lager op de Berg.
Direct grenzend aan de oostzijde staat de Sint Ansfriduskerk die vanuit de Vondellaan goed zichtbaar is over een groen open veld.
Sint Ansfriduskerk
Bij de rotonde, tussen de Utrechtseweg en Vondellaan, staat een karakteristiek gemeentelijk monument: villa Paasloo.
Villa Paasloo
Voor de ruimtelijke opbouw van de locatie Lichtenberg wordt gebruik gemaakt van de karakteristieken van het omliggende gebied.
Zo wordt het hoogste punt van de stad, boven op de berg aan de Utrechtseweg, straks gemarkeerd door een hoog gebouw. Vanaf de Utrechtseweg is langs dit nieuwe gebouw een groene, open doorkijk mogelijk naar de Sint Ansfriduskerk aan de onderzijde van de Berg. Hierdoor wordt de beleving van het hoogteverschil optimaal.
De woonstraten binnen het plangebied lopen ongeveer evenwijdig aan de hoogtelijnen. Hiermee volgen ze de bestaande verkavelingstructuur in het omliggende gebied. De hoofdlanen staan loodrecht op de hoogtelijnen.
De woningen komen op ruime kavels met zoveel mogelijk parkeren op eigen erf.
De totale herontwikkeling van de ziekenhuislocatie zal bestaan uit grondgebonden woningen en appartementen.
In het plangebied van de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan worden uitsluitend de regels ten aanzien van de appartementen en de woningen in het deelgebied langs 't Weitje aangepast.
Het openbare gebied, bestaande uit de lanen en straten en de groengebieden, vormt de basis van het stedenbouwkundig plan. De inrichting en detaillering sluiten aan bij de karakteristiek van het Bergkwartier, die wordt gekenmerkt door een grote samenhang tussen het openbare gebied en de particuliere tuinen. Samen vormen zij één grote landschappelijke ruimte waarin de woningen als objecten staan.
Lanen en woonstraten
Lanen:
Aan drie zijden wordt de locatie Lichtenberg omsloten door bestaande lanen: de Utrechtseweg, de Vondellaan en de Hugo de Grootlaan. Volgens de hoofdopzet van
het Bergkwartier, staan deze lanen haaks op de hoogtelijnen en kennen ze plaatselijk grote hoogteverschillen. De lanen zijn voorzien van groene grasbermen met grote
laanbomen. De bebouwing is georiënteerd op de lanen en volgt de hoogtestijging. Langs de lanen hebben de woningen over het algemeen een grotere voortuin dan in de woonstraten, waardoor de allure van de laan versterkt wordt. De lanen vormen de hoofdontsluiting van het Bergkwartier en geven toegang tot de woonstraten. De Vondellaan maakt deel uit van de stedelijke hoofdinfrastructuur voor autoverkeer en heeft de functie van gebiedsontsluitingsweg. De Hugo de Grootlaan heeft een minder prominente verkeersfunctie en is in feite alleen van belang voor de bereikbaarheid van de buurt. Het is voor de verkeersfunctie een zogenaamde erftoegangsweg. De Vondellaan en de Hugo de Grootlaan zijn in het kader van groot riool- en wegonderhoud recent aangepakt. In beide straten is het groot onderhoud aangegrepen voor een herprofilering, waarbij het nieuwe wegprofiel in overeenstemming is gebracht met de wegfunctie. De Vondellaan is ingericht als gebiedsontsluitingsweg met fietsvoorzieningen. Voor de Hugo de Grootlaan is gekozen voor de inrichting als erftoegangsweg. De straat is ingericht volgens het 30 km-regime, zonder fietsvoorzieningen. Het laatste gedeelte van de Vondellaan en de Hugo de Grootlaan krijgt zijn definitieve inrichting na de afronding van het project. Voor de Hugo de Grootlaan betekent dit dat het 30 km-regime en het wegprofiel dat hierbij hoort, doorgetrokken wordt tot aan de kruising met de Utrechtseweg.
Woonstraten:
De woonstraten in het Bergkwartier hebben over het algemeen een smaller profiel dan de lanen. Ook deze woonstraten kenmerken zich veelal nog in (vaak smalle) bermen met forse bomen. De aan de zuidzijde van het plan gelegen Jacob Catslaan heeft eveneens een dergelijk profiel. Op de locatie Lichtenberg komen drie nieuwe woonstraten. Deze straten volgen min of meer de hoogtelijnen. Ze zullen voornamelijk gebruikt worden door bestemmingsverkeer. Omdat er relatief weinig woningen aan deze straten liggen en er dus weinig verkeer zal zijn, is gekozen voor een smal rijprofiel van 3,5 meter breed met aan één zijde een voetpad. Omdat verkeersdeelnemers elkaar hier moeten kunnen passeren, worden alle drie de woonstraten éénrichtingswegen voor gemotoriseerd verkeer in zuidelijke richting. Dus vanaf de Vondellaan in de richting van de Hugo de Grootlaan. Aan weerszijden van de woonstraten komt een berm met bomen. De berm tussen het voetpad en de rijweg kan ook gebruikt worden voor het parkeren van bezoekers. Om een zo groen mogelijk beeld in de woonstraten te creëren, wordt in de aansluiting op het openbaar gebied rekening gehouden met één inrit per kavel van 3,5 meter. De nieuwe woonstraten worden op de Vondellaan ontsloten door een uitritconstructie. Aan de andere zijde worden deze woonstraten door plateaus op de Hugo de Grootlaan ontsloten. Op deze manier is de voorrangssituatie gelijk aan die van andere zijstraten op de Vondellaan en de Hugo de Grootlaan. De materialen voor de verhardingen zullen volgens de standaard van het Bergkwartier zijn. Daarbij is de rijweg in asfalt aangelegd. Een gedeelte van de meest zuidelijke woonstraat heeft een enigszins afwijkend profiel. Deze woonstraat loopt langs een te handhaven groengebied met forse bomen. Hierdoor komen langs de rijweg geen nieuwe bomen. Het woongebied zelf wordt ingericht voor bestemmingsverkeer en wordt een 30-km zone. Dit betekent dat er, indien nodig, snelheidremmende voorzieningen zoals plateaus en/of drempels worden aangelegd.
Het plangebied onderscheidt drie openbare groengebieden:
De Groene As (I)
De Groene As verbindt de hooggelegen Utrechtseweg met de laaggelegen Sint Ansfriduskerk aan de Jacob Catslaan. De Groene As wordt ingericht als park. Uitgangspunt bij de inrichting is dat het open zicht van boven naar beneden gewaarborgd is. De inrichting bestaat uit gras met boomgroepen. In de beide randen langs de zijtuinen worden beukenhagen gecombineerd met Rododendrons en Azalea’s. In de lengterichting van het park zal een voetpad aangelegd worden. De hoogteverschillen worden overbrugd door keerwanden met trappen. In het gebied komt een speelvoorziening voor de jongste kinderen en worden zitgelegenheden geplaatst. Op het hoogste punt van de Groene As, op de hoek met de Hugo de Grootlaan, ligt een historische grafheuvel (G). Deze grafheuvel is een archeologisch rijksmonument en wordt behouden en geïntegreerd in het parkgebied. De grafheuvel wordt meegenomen in het reguliere onderhoud. Aan de zijde van de Hugo de Grootlaan is de grafheuvel afgeschermd door een groep te handhaven bomen.
Parkzone aan achterzijde Jacob Catslaan (II)
De parkzone is een bestaand groengebied met veel grote bomen. Dit gebied sluit aan op het bos van Klein Zwitserland en vormt een geleidelijke overgang van dichte begroeiing via meer openheid naar het woongebied. Deze parkzone zal onderdeel uitmaken van de openbare ruimte van de nieuw aan te leggen woonstraat. De nieuw te bouwen woningen zullen met hun voorzijde uitkijken op deze zone. Voor de woningen aan de Jacob Catslaan zorgt de parkzone voor extra privacy.
Weitje aan de Jacob Catslaan (III)
Het bestaande grasveld aan de Jacob Catslaan, op de hoek met de Vondellaan, blijft gehandhaafd. Dit kleine open grasveld wordt in de volksmond ‘ 't Weitje’ genoemd. Het wordt gebruikt als speelweide en trapveldje. Het is een van de weinige groene plekken in dit deel van het Bergkwartier waar ruimte is voor kinderen om te kunnen voetballen en spelen. Het Weitje zal een meer parkachtig karakter krijgen door de aanplant van een aantal bomen en boomgroepen. Daarbij zal het zicht vanaf de Vondellaan op de Sint Ansfriduskerk behouden blijven, evenals de mogelijkheid om te voetballen en te spelen. Aan de noordzijde van het Weitje ligt een hoge stijlrand. Hier bovenop komen woningen. Deze woningen worden vanaf de andere zijde ontsloten. Langs de kavels van de nieuwe woningen zal, aan de zijde van het Weitje, een beplantingsstrook van 4 meter breed komen met Rododendrons en Azalea’s.
De begrenzing van de woonbestemming en 't Weitje is enigszins aangepast ten opzichte van de begrenzing die het uit te werken gebied had in het bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg". Dit is gedaan naar aanleiding van een door omwonenden aangedragen goede en creatieve oplossing voor aanpassing van deze begrenzing. Omdat deze oplossing een ruimtelijke verbetering betekent die ook financieel uitvoerbaar is, is de begrenzing zowel in het uitwerkingsplan als de voorliggende partiele herziening hier op aangepast.
De woningen in het gebied worden aangesloten op de diverse nutsvoorzieningen. De locatie van de diverse voorzieningen wordt in overleg met de nutsbedrijven vastgesteld. De kabels en leidingen bevinden zich in principe onder de voetpaden. Het riool bevindt zich onder de rijbaan.
De locatie Lichtenberg ligt binnen het grondwaterbeschermingsgebied Amersfoortse Berg rond het waterpompstation Berg. De provinciale milieuverordening is hierop van toepassing onder andere voor afstromende regen, regenwater van verhardingen en gebouwen, materiaalgebruik en het gebruik van bestrijdingsmiddelen.
De aan te leggen vuilwaterriolering en regenwaterriolering sluit straks aan op de bestaande gescheiden riolering in de omliggende straten. Omdat het plangebied
zich binnen de plangrens van het grondwaterbeschermingsgebied bevindt, zijn hier eisen en voorwaarden aan verbonden. Daarom wordt het regenwater naar buiten het plangebied afgevoerd.
Door de dermate grote hoogteverschillen in het plan, is er een aantal situaties waarbij het voor de individuele bewoners moeilijk is om het hoogteverschil met het aangrenzende openbare gebied te realiseren. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit zal de gemeente in deze gevallen zorg dragen voor de aanleg van een
kunstwerk (keerwand).
Ook zal de gemeente, in een aantal specifieke gevallen, zorgen voor de aanleg van een kunstwerk op de gemeenschappelijke achter- en zijkavelgrens van twee verschillende kavels.
De gemeente Amersfoort is verantwoordelijk voor het beheer van de openbare ruimte, zoals de woonstraten, 't Weitje, de parkzone en de centrale Groene As. Gelijktijdig met de aanleg van de openbare ruimte, zal door de gemeente een beheerplan opgesteld worden voor de openbare ruimte. Ook wordt een beheerplan gemaakt voor het geval kavels langdurig niet worden verkocht.
De Locatie Lichenberg is een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling die met uitwerkingsregels is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg' . In dat bestemmingsplan zijn de omgevingsaspecten beschreven en beoordeeld of deze passen binnen de milieunormen. Het aspect geluid is met name van belang voor deze partiële herziening en wordt daarom onderstaand beschreven. Voor de overige omgevingsaspecten wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg'.
De gemeente heeft beleid opgesteld met betrekking tot het vaststellen van hogere grenswaarden (Geluidsnota gemeente Amersfoort, vastgesteld op 11 november 2006). Hierin zijn criteria en voorwaarden opgenomen die aan de hogere grenswaarde worden verbonden.
Ten behoeve van de herontwikkeling van de locatie Lichtenberg is een akoestisch onderzoek uitgevoerd en is de situatie beoordeeld aan de hand van de Wet geluidhinder, de Wet ruimtelijke ordening en het gemeentelijk geluidbeleid. De resultaten van dat onderzoek zijn vastgelegd in het rapport R072151aa.00001.eg, d.d. 5 maart 2014. Dit rapport is als bijlage 1 toegevoegd aan deze toelichting.
De locatie Lichtenberg is gelegen nabij enkele drukke wegen. Het totale plan voor de herontwikkeling van deze locatie bestaat uit 2 appartementengebouwen en 63 grondgebonden woningen. Deze zullen een planologisch-juridisch kader krijgen in 2 verschillende plannen; één voor de appartementen, patiowoningen en de hoek bij Jacob Catslaan 29 en één voor de grondgebonden woningen.
De voorliggende partiële herziening is opgesteld voor de appartementen, patiowoningen en de hoek bij Jacob Catslaan 29 . Voor de appartementen in deze partiële herziening moet een nieuw besluit hogere grenswaarden worden vastgesteld. Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom. Er is geen sprake van de aanwezigheid van een auto(snel)weg, zodat er in de zin van de Wet geluidhinder sprake is van stedelijk gebied. De nieuwe grondgebonden woningen liggen in de geluidszone van de volgende wegen: Vondellaan, Emmalaan, Hugo de Grootlaan en Utrechtseweg.
Voor de Anna Paulownalaan, Dillenburglaan, Beetslaan, Huijgenslaan, Jacob Catslaan, Surinamelaan, Tollenslaan, Van Lenneplaan en Van Maerlantlaan geldt een maximale rijsnelheid van 30 km/uur. Ondanks het feit dat er geen sprake is van een geluidzone langs deze wegen, is in het akoestisch onderzoek de geluidbelasting ten gevolge van deze wegen toch berekend. Dit omdat:
De overige wegen liggen op grotere afstand van het plangebied en/of de verkeersintensiteit is er dusdanig gering, dat deze wegen niet relevant zijn met betrekking tot de geluidbelasting.
Uit het onderzoek blijkt dat:
Maatregelen
In principe moeten geluidbeperkende maatregelen getroffen worden om de geluidbelasting (zo mogelijk) terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Om de geluidbelasting te reduceren zou een geluidreducerend wegdek kunnen worden aangebracht of een geluidscherm kunnen worden gerealiseerd. Indien - verdergaande - geluidbeperkende maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn of overwegende bezwaren van stedenbouwkundige of financiële aard ontmoeten, kan de gemeente Amersfoort een hogere waarde voor de geluidbelasting op de gevels vaststellen.
Geluidreducerend wegdek
Het aanbrengen van stil wegdektype, bijvoorbeeld dunne deklagen 2, op Utrechtseweg, de Vondellaan en de Hugo de Grootlaan geeft een afname van de geluidbelasting van circa 4 dB. Deze afname is onvoldoende om de geluidbelasting terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Daarnaast zijn stille wegdekken met een hoge geluidreductie minder goed bestand tegen wringend verkeer (mechanische beschadiging van het wegdek). Gezien het aantal aansluitingen op de genoemde wegen zal het aanbrengen van een geluidsreducerend wegdek civieltechnische bezwaren ontmoeten.
Geluidscherm
Voor een voldoende geluidafschermende werking moeten geluidschermen een hoogte hebben die een relatie heeft met de hoogte van de achterliggende bebouwing. Bij laagbouw kunnen lage geluidschermen worden geplaatst en bij hoogbouw moeten hoge schermen worden gerealiseerd. Om in de onderhavige situatie de hogere bouwlagen te beschermen zou een scherm met een hoogte van meer dan twee meter langs alle wegen geplaatst moeten worden. Een dergelijk hoog scherm vormt in de onderhavige situatie een stedenbouwkundig en architectonisch ongewenste barrière. Tevens kunnen zich verkeersgevaarlijke situaties voordoen nabij de kruisingen (belemmering zicht). Bovendien is het realiseren van een gesloten geluidscherm praktisch onmogelijk vanwege de in- en uitritten.
Overige maatregelen
Door het verlagen van de maximumsnelheid van 50 naar 30 km/u zijn de wegen niet gezoneerd in de zin van de Wet geluidhinder. Geluidgevoelige objecten die langs een niet-gezoneerde weg zijn gelegen, behoeven niet in een akoestisch onderzoek betrokken te worden. De wegen betreffen (doorgaande) ontsluitingswegen waar een goede doorstroming van het verkeer gewenst is. Om deze in te richten als 30 km/u-zones, zouden snelheidsbeperkende voorzieningen gerealiseerd moeten worden die de doorstroming van het verkeer juist zouden belemmeren. Het verlagen van de intensiteit is niet mogelijk vanwege praktische bezwaren.
Aangezien de bovenstaand besproken maatregelen niet mogelijk, dan wel wenselijk, zijn op deze locatie, moeten voor de realisatie van de appartementen hogere grenswaarden worden vastgesteld. Deze procedure zal gelijk worden gestart met de procedure van de voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan.
Een bestemmingsplan bepaalt hoe de gronden gebruikt mogen worden, of er ergens gebouwd mag worden en wat voor bebouwing dat mag zijn. Het gaat om het toelaten van bepaalde gebruiksmogelijkheden (toelatingsplanologie). De grondgebruiker (zoals eigenaar, huurder) mag de functie die het bestemming geeft uitoefenen. Dit houdt in dat de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een aangewezen bestemming daadwerkelijk te realiseren, maar ook dat de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen die in strijd is met de gegeven bestemming, of in strijd met het bestemmingsplan mag bouwen.
Het is belangrijk om voor de toekomstige en bestaande bebouwing en functies een bestemmingsregeling te ontwerpen die zo veel mogelijk ruimte biedt voor verandering en aanpassing aan veranderende wensen. Het plan dient, met andere woorden, flexibel en doelmatig te zijn, en dient rechtszekerheid te bieden omtrent de ruimte voor verandering. Daar staat tegenover, dat het plan de nodige bescherming moet bieden tegen ontwikkelingen die schadelijk zijn voor anderen. Bescherming tegen een zodanige ontwikkeling wordt samengevat in de term rechtsbescherming.
Een bestemmingsplan bestaat uit:
De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. Hierin staat hoe een plan tot stand is gekomen, een beschrijving van het gebied en wat de bedoelingen van de gemeente zijn in het plangebied. Voor het grootste deel van de toelichting van voorliggende partiële herziening wordt verwezen naar bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg'.
In het voorliggende plan heeft een en ander geleid tot de volgende principe-opzet:
Aan de gebruiker van gronden en opstallen worden zo veel mogelijk vrijheden gegeven om zijn eigen beleid te voeren, zonder dat de overheid daarin regels stelt. Deze vrijheden worden zonder beperking als recht in het plan geformuleerd.
Als in bepaalde gevallen een mogelijke beschadiging van de belangen van andere burgers wordt verwacht, geeft het plan als recht iets beperktere mogelijkheden. Voor uitzonderingssituaties biedt het plan in dat geval wel verruimde mogelijkheden; het is in dit soort situaties niet goed mogelijk om vooraf te bepalen onder welke voorwaarden en in welke situaties deze extra mogelijkheid zal kunnen worden toegekend. Daarom zijn ze voorwaardelijk in het plan opgenomen, in de vorm van een “afwijkingsbevoegdheid”. Het kan in uitzonderlijke gevallen wenselijk zijn nadere eisen te stellen om bepaalde, met name genoemde, waarden te beschermen. De procedure is gelijk aan die voor een afwijking.
De Algemene wet bestuursrecht (Awb) bevat in afdeling 3.4 bepalingen over de openbare voorbereidingsprocedure van een groot aantal uiteenlopende besluiten van bestuursorganen. De procedure is van toepassing als dat bij wettelijke regel is bepaald, of als het bestuursorgaan (in casu het gemeentebestuur) dit zelf heeft bepaald.
Uit praktische overwegingen is het zinvol zoveel mogelijk die uniforme openbare voorbereidingsprocedure te volgen in de gevallen dat een procedure, met o.a. publicatie van het ontwerp-besluit en bezwaarmogelijkheden, nodig wordt geacht.
Het voorliggende bestemmingsplan bevat enige afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden die qua “zwaarte” en reikwijdte directe gevolgen kunnen hebben voor andere belanghebbenden dan de aanvrager van de afwijking.
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. In de volgende paragraaf wordt nog een nadere uitleg gegeven over de regels in het bestemmingsplan.
De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:
Hieronder volgt een uitleg van een aantal bestemmingen die het bestemmingsplan kent. Sommige bestemmingen spreken voor zich en worden daarom niet nader toegelicht.
Naast de bestemmingen kent het bestemmingsplan ook dubbelbestemmingen. Een dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik voor het behoud en de bescherming van de in de dubbelbestemming aangegeven waarden. De dubbelbestemming functioneert naast de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.
Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Functieaanduidingen en bouwaanduidingen worden opgenomen in het artikel van de bestemming waarin ze voorkomen. Gebiedsaaanduidingen hebben een eigen artikel omdat deze aanduidingen zich meestal over meerdere bestemmingen uitstrekken.
De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:
Hieronder volgt een uitleg van de bestemmingen die de partiële herziening kent. Sommige bestemmingen spreken voor zich en worden daarom niet nader toegelicht.
Naast de bestemmingen kent de partiële herziening ook dubbelbestemmingen. Een dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik voor het behoud en de bescherming van de in de dubbelbestemming aangegeven waarden. De dubbelbestemming functioneert naast de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.
Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen de partiële herziening aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Functieaanduidingen en bouwaanduidingen worden opgenomen in het artikel van de bestemming waarin ze voorkomen. Gebiedsaaanduidingen hebben een eigen artikel omdat deze aanduidingen zich meestal over meerdere bestemmingen uitstrekken.
Drie delen van het plan hebben een groenbestemming gekregen. Een deel grenzend aan het perceel Jacob Catslaan 29. Dit deel wordt onderdeel van de centrale groene as die gaat lopen van de Utrechtseweg naar de Jacob Catslaan en waarmee een zichtlijn wordt gecreeerd op de Sint Ansfriduskerk.
Een andere deel ligt langs de begrenzing van het gebied met 't Weitje. Op deze plek is de begrenzing aangepast aan een voorstel van bewoners van de Jacob Catslaan.
En het laatste deel ligt ter weerszijden van het appartementengebouw aan de Vondellaan. Hier is de groenbestemming opgenomen omdat hieronder de parkeergarage aangelegd kan worden voor het appartementengebouw aan de Vondellaan.
De gronden zijn daarmee bestemd voor groenvoorzieningen, parken en plantsoenen, voet- en fietspaden en speelvoorzieningen. Er wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt. Er mogen enkel nutsvoorzieningen worden gerealiseerd en andere bouwwerken zoals palen, masten en verlichtingselementen. Ter plaatse van de groenbestemming grenzend aan het appartementengebouw aan de Vondellaan mag tevens een ondergrondse parkeergarage worden aangelegd, mits deze dusdanig diep wordt aangelegd dat het bovenliggende maaiveld een groene inrichting kan krijgen.
De voortuinen bij de woonbestemming hebben de bestemming "Tuin" gekregen. Binnen deze bestemming mogen, ten dienste van de aangrenzende woonbestemming, uitsluitend erfafscheidingen worden gebouwd en mag één inrit per perceel worden aangelegd. Daarnaast is een verboden gebruik opgenomen voor parkeren. Dit verboden gebruik geldt niet voor de tuinbestemming grenzend aan de bestemming "Wonen - 4". Daar is het toegestaan om onder de bestemming "Tuin" een ondergrondse parkaargarage te bouwen. Tevens mag hier de helling van de inrit al beginnen in de bestemming "Tuin", dit is bij de grondgebonden woningen (bestemming "Wonen") niet toegestaan.
Het voetpad langs de Hugo de Grootlaan is in het plan opgenomen met de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied". Dit voetpad lag in het bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg" binnen het uit te werken gebied. Het voetpad behoort echter niet tot het uit te geven en daarmee uit te werken gebied maar moet in stand blijven.
Binnen deze bestemming "Verkeer-Verblijfsgebied" mogen enkel voetpaden, in- en uitritten, nutsvoorzieningen en andere bouwwerken zoals palen, masten en verlichtingselementen worden gerealiseerd.
In het plangebied komen 2 woonbestemming voor.
Wonen (grondgebonden)
Binnen deze bestemming kunnen vrijstaande, of twee aaneen gebouwde woningen worden gerealiseerd. Op de verbeelding ligt het bouwvlak bij deze bestemming steeds om een bepaald gebied. Binnen dat bouwvlak zijn de woningen en bijbehorende bouwwerken toegestaan, waarbij voldaan moet worden aan een aantal regels.
De bouwregels zijn nader gespecificeerd door de afstanden tot zijdelingse perceelsgrenzen vast te leggen evenals de bouwhoogte van de woningen.
Het deelgebied langs 't Weitje (de groenstrook langs de Jacob Catslaan) heeft in het bestemmingsplan Berg-Utrechtseweg een hoogtescheidingslijn, waar aan de ene zijde 3 lagen hoog mag worden gebouwd en aan de andere zijde 2 lagen. Deze bouwregel is niet meer opgenomen in de voorliggende partiële herziening omdat daarin al is vastgelegd dat de woningen op de straatzijde moeten worden georienteerd. Daarnaast is er een strook met de bestemming "Tuin" op de achterste perceelgrenzen in dit gebied gelegd zodat op die plek geen bebouwing kan worden gerealiseerd.
De regeling voor bijbehorende bouwwerken en overkappingen is enigszins aangepast ten opzichte van de regeling de geldt in de rest van het Bergkwartier. Dit is uitgelegd in hoofdstuk 3.
In de partiële herziening mogen gevels van bouwwerken onder maaiveld zichtbaar zijn omdat is vastgelegd dat op percelen met hoogteverschil, de inrit naar een eventueel lager gelegen bijbehorend bouwwerk pas mag beginnen achter de voorgevelrooilijn. Daarmee komt de gevel die is gelegen onder maaiveld dusdanig ver van de openbare weg te liggen dat dit niet als storend wordt ervaren.
In de regels van het bestemmingsplan Berg-Utrechtseweg is opgenomen dat bijbehorende bouwwerken achter de achtergevelrooilijn moeten worden gebouwd. Het bouwen naast de woning is uitsluitend mogelijk met een afwijkingsprocedure.
Volgens de regels van deze partiële herziening mogen bijbehorende bouwwerken en overkappingen bij grondgebonden woningen uitsluitend in het gebied achter de achtergevel van de woning worden gebouwd en aan één zijde naast de woning. Met deze regeling wordt gewaarborgd dat altijd één zijde van het perceel naast de woning, tot aan de achterste perceelsgrens, vrij blijft van bebouwing. Dit draagt bij aan het waarborgen van het groene karakter dat één van de kenmerken is van het beschermd stadsgezicht.
In de woonbestemming is tevens een regeling opgenomen voor beroepen en bedrijven aan huis. Deze regeling biedt de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen.
Wonen - 4 (appartementen)
Deze bestemming is gegeven aan de locatie waar de bouw van gestapelde woningen (appartementen) mogelijk is. Op de verbeelding is in het bouwvlak een maximaal bebouwingspercentage. Daarnaast zijn hoogtescheidingslijnen opgenomen om de verschillende vlakken met maximale bouwhoogtes aan te kunnen geven. Er is gekozen voor deze manier van bestemmen om enige flexibiliteit te bieden aan toekomstige partijen die gaan bouwen. Het maximale bouwvolume ligt vast maar er kan nog enigszins geschoven worden binnen het bouwvlak. Bij de bouw van gestapelde woningen moet voldaan worden aan een aantal regels. Belangrijk is nog de nadere eisenregeling die is opgenomen voor de gestapelde woning. Hierin is aangegeven dat door burgemeester en wethouders nadere eisen gesteld kunnen worden aan de op de verbeelding aangegeven bouwmogelijkheid in 12 lagen, nabij de Utrechtseweg, om te bereiken dat een gebouw wordt gerealiseerd dat in zijn vormgeving sterk verticaal geleed is, waarmee een ‘slanke’ uitstraling wordt bereikt.
Beschermd stadsgezicht
Een groot deel van het Bergkwartier is op 30 juni 2007 door het rijk aangewezen als beschermd stadsgezicht. De Locatie Lichtenberg is onderdeel van dit beschermd stadsgezicht. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat de bescherming tot een ‘bevriezing’ van de bestaande situatie leidt. Ook verplichte reconstructie van de oorspronkelijke situatie is niet aan de orde. In een beschermd stadsgezicht moet gewoond en gewerkt kunnen worden. Dit betekent dat ook (her)ontwikkelingen mogelijk blijven, maar het is hierbij wel van belang dat de beschermde kwaliteiten als uitgangspunt worden aangehouden.
Het bestemmingsplan “De Berg 2003”, is destijds vooruitlopend op de aanwijzing door het rijk, opgesteld met beschermende maatregelen ten behoeve van het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden en bevat alle noodzakelijke regels die deze waarden beschermen. Deze beschermende regels zijn in het nieuwe bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg" aangescherpt en gemoderniseerd, waarbij de regels tevens zijn aangepast aan de in 2008 ingevoerde (en in 2012 geactualiseerde) standaarden voor bestemmingsplannen. Ook in de voorliggende herziening zijn de beschermende regels opgenomen, in artikel 10 Waarde - Cultuurhistorie. Bij dat artikel is een bijlage opgenomen Toetsingskader beschermd stadsgezicht waarin de te beschermen waarden nader worden omschreven. In de regels wordt, indien nodig, verwezen naar deze bijlage.
Bouwen in een beschermd stadsgezicht
Bij bouwplannen in het rijksbeschermde stadsgezicht - maar zeker ook bij verbouwingen - wordt verwacht dat de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten behouden blijven of zelfs versterkt worden. Dit betekent bijvoorbeeld dat bouwkundige aanpassingen in harmonie moeten zijn met de architectuur van de bestaande bebouwing en de kwaliteiten van de omgeving. Historiserende architectuur of reconstructie van verdwenen panden kunnen hierbij een uitgangspunt te zijn, maar aan de andere kant is het een uitdaging om moderne architectuur zodanig in te passen dat de samenhang, identiteit en aantrekkelijkheid van het beschermde stadsgezicht toenemen.
Tot 1 januari 2012 waren in een rijksbeschermd stadsgezicht alle bouwactiviteiten die leiden tot aanpassing van de buitenkant vergunningplichtig. Dat gold ook voor de werkzaamheden die in niet beschermde gebieden vergunningvrij zijn.
Vanaf 1 januari 2012 was het rijksbeleid met betrekking tot vergunningvrij bouwen in beschermde stadsgezichten dusdanig aangepast dat een aantal bouwactiviteiten achter de achtergevel van gebouwen en onder bepaalde voorwaarden, vergunningvrij gerealiseerd konden worden. Het ging dan bijvoorbeeld om een aanbouw aan de achtergevel, een dakkapel aan de achterzijde, maar ook een (schotel)antenne of zonnepanelen kunnen onder bepaalde voorwaarden zonder vergunning worden geplaatst.
Met ingang van 1 november 2014 is het rijksbeleid met betrekking tot vergunningvrij bouwen in beschermde stadsgezichten opnieuw aangepast. Voor bijbehorende bouwwerken geldt dat alleen nog vergunningvrij kan worden gebouwd als dit bouwen niet in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Dit betekent dat wanneer een bijbehorend bouwwerk wordt gerealiseerd in het achtererfgebied, niet hoger is dan 5 meter en dit op basis van het bestemmingsplan is toegestaan, geen omgevingsvergunning nodig is voor het bouwen van het bijbehorende bouwwerk. Wanneer een bijbehorende bouwwerk in strijd is met de regels voor vergunningvrij bouwen maar wel in overeenstemming is met de regels uit het bestemmingsplan dan kan dit bijbehorend bouwwerk uitsluitend gerealiseerd worden met een omgevingsvergunning.
Voor de Locatie Lichtenberg is op verschillende momenten en in verschillende documenten gecommuniceerd over het aantal vierkante meters dat aan bijbehorende bouwwerken kan worden gebouwd. Hierin is steeds aangegeven hoeveel vierkante meter vergunningvrij gerealiseerd kon worden op basis van rijksbeleid en wat met vergunning mogelijk was op basis van het bestemmingsplan. Deze optelsom leverde het totaalbeeld van de mogelijke bijbehorende bouwwerken. Omdat in deze optelsom het vergunningvrije nu wegvalt vanwege het nieuwe rijksbeleid wordt in de voorliggende partiële herziening het totaalbeeld waarover steeds gecommuniceerd is in stand gehouden. De regeling voor bijbehorende bouwwerken wordt opgenomen zoals deze ook geldt in het uitwerkingsplan voor de grondgebonden woningen op de Locatie Lichtenberg.
Binnen de procedure voor een vergunning heeft de Commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit (voorheen Monumentencommissie) een zwaarwegende adviesrol bij de goedkeuring van voorstellen voor nieuwbouw, herontwikkeling en verbouw. Deze commissie toetst of een plan niet leidt tot onaanvaardbare aantasting van de monumentale kwaliteiten van het beschermde gebied.
In aanvulling op het bestemmingsplan kan voor vormgeving, materiaal- en kleurgebruik het welstandsbeleid worden benut. Dit geldt eveneens voor elementen zoals zonnepanelen en dakramen. Hiervoor zijn geen regels opgenomen in het bestemmingsplan maar aanvragen voor dit soort elementen worden getoetst aan het welstandsbeleid en aan de waarden van het beschermd stadsgezicht.
Het voorliggende plangebied is een gebied waar zowel een middelhoge als hoge archeologische verwachtingswaarde voor komt. In de regels en op de verbeelding is hiervoor de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie 2 en 3" opgenomen.
Er mag slechts worden gebouwd indien aanvrager van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoeksrapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarden naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende zijn vastgesteld. Er zijn uitzonderingen op het overleggen van een onderzoeksrapport en er kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.
Daarnaast is het verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, over een oppervlakte van meer dan respectievelijk 100 / 500 m². Ook hierop zijn uitzonderingen mogelijk en kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.
De dubbelbestemming is opgenomen vanwege de ligging binnen een rijksbeschermd stadsgezicht. De dubbelbestemming doet recht aan het feit dat het bij een rijksbeschermd stadsgezichten om een gebied gaat en niet om afzonderlijke panden. In de dubbelbestemming is aangegeven wat de te beschermen waarden van het stadsgezicht zijn.
Het grondwaterbeschermingsgebied is met een gebiedsaanduiding op de verbeelding opgenomen. De bescherming van dit gebied vindt primair plaats via de Provinciale Milieuverordening. In aanvulling daarop is in de regels een omgevingsvergunningstelsel opgenomen.
In de algemene bouwregels zijn standaard regels opgenomen voor het overschrijden van bouwgrenzen en voor het afwijken van bouwregels. In deze partiële herziening is daar een regeling aan toegevoegd die het mogelijk maakt om binnen alle bestemmingen kunstwerken te bouwen, zoals keerwanden, ten behoeve van het opvangen van hoogteverschillen.
Bij de beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan gaat het zowel over het overleg dat bij de voorbereiding van het plan gevoerd is, als om de economische uitvoerbaarheid. Bij de uitvoerbaarheid speelt ook de handhaving een belangrijke rol.
Het bestemmingsplan 'De Lichtenberg - appartementen en deelgebied langs 't Weitje' is een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg' en maakt een ontwikkeling mogelijk die ook al mogelijk is op basis van het voorgaande (nu nog geldende) bestemmingsplan. De herziening is nodig om naast het oorspronkelijk plan voor grote appartementen meer kleinere appartementen mogelijk te maken binnen hetzelfde bouwvolume, om het woningtype van de patiowoningen te wijzigen in regulieren grondgebonden woningen en om de hoek van het perceel Jacob Catslaan 29 bij de voortuin van dat perceel te trekken met de bestemming "Tuin" en de direct aangrenzende hoek bij de centrale groene as te voegen en daarvoor de bestemming "Groen" op te nemen.
Het gebied kan na sloop van het ziekenhuis uitgewerkt worden als woongebied. Voor deze ontwikkeling is door de gemeenteraad een grondexploitatie vastgesteld die jaarlijks wordt geactualiseerd.
Gelet op het stelsel van de Wro moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (= Besluit ruimtelijke ordening) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Op grond van artikel 6.2.1a Bro wordt een bouwplan van een of meer woningen toegestaan. Er moet een afweging worden gemaakt over het vaststellen van een exploitatieplan. Dit is niet aan de orde als er sprake is van een overeenkomst.
Per 1 november 2013 is de grondexploitatie Lichtenberg herzien. De uitkomsten van deze herziening zijn verwerkt in de jaarrekening 2013. Deze is vastgesteld op 24 juni 2014. De grondexploitatie heeft een tekort van circa € 1,5 miljoen. Bij het vaststellen van de jaarrekening 2013, heeft de raad besloten om voor dit tekort de voorziening onderhanden werken te verhogen tot het herziene tekort. Wij zullen de kosten en opbrengsten gedurende het hele project monitoren en de raad informeren via de reguliere projectrapportages.
Het bestemmingsplan is, gelezen bovenstaande tekst, vanuit gemeentelijk perspectief uitvoerbaar.
De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.
De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen b.v. op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Inspraak zal plaatsvinden volgens de in de "Rol van de Raad" opgenomen gevallen. In deze notitie wordt een driedeling gemaakt in soorten bestemmingsplannen; model 1, 2 en 3 plannen. Model 1 volgt in feite de wettelijk voorgeschreven behandeling met een zo kort mogelijke procedure, model 2 voegt hieraan een extra moment van kaderstelling door de raad toe en model 3 voorziet in de meest uitgebreide behandeling.
Dit bestemmingsplan voldoet aan de voorwaarden om de procedure behorende bij model 1 te volgen omdat het om een partiële herziening gaat die slechts in zeer beperkte mate afwijkt van het nu geldende bestemmingsplan 'Berg-Utrechtseweg. Dit betekent dat er geen inspraak wordt gehouden over het concept-ontwerpbestemmingsplan.
De procedure van model 1 betekent dat er (na het vooroverleg met instanties, zie paragraaf 5.3.3.) direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.
Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in artikel 3.1.1 aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
Op 19 november 2014 hebben de volgende instanties het conceptontwerpbestemmingsplan ontvangen met het verzoek om in het kader van artikel 3.1.1 Wro te reageren op het plan:
De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) heeft in september al de plannen voor de Locatie Lichtenberg gekregen. Het betrof het Definitief Ontwerp Stedenbouw (DOS), het inrichtingsplan voor de openbare ruimte en het uitwerkingsplan voor de grondgebonden woningen op de locatie. Met name het DOS en het inrichtingsplan openbare ruimte geven een goed beeld van deze toekomstige woonlocatie. De nu voorliggende partiële herziening is opgesteld op basis van de genoemde stukken. De RCE heeft in haar reactie aangegeven dat zij geen adviserende rol meer hebben bij bestemmingsplannen. Desondanks hebben zij de stukken bekeken en aangegeven dat zij van mening zijn dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een passende invulling van deze locatie.
De onderstaande instanties hebben een reactie gegeven.
Provincie Utrecht
De provincie Utrecht geeft aan geen aanleiding te hebben tot het maken van opmerkingen over het conceptontwerp van de voorliggende partiële herziening.
De RUD Utrecht
De RUD Utrecht geeft aan geen opmerkingen te hebben met betrekking tot de overwegingen, het akoestisch onderzoek en de hogere waarden procedure van de voorliggende partiële herziening.
Waterschap Vallei en Veluwe
Het Waterschap Vallei en Veluwe geeft aan in te kunnen stemmen met het conceptontwerp van de voorliggende partiële herziening.
Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort
Reactie gemeente:
Gedurende het planproces is op verschillende manieren gecommuniceerd met
omwonenden; een informatieavond, bijeenkomsten met de klankbordgroep,
verschillende brieven en gesprekken. Naar onze mening is er sprake geweest van een
zorgvuldig communicatieproces. Wij zullen de communicatie met de omwonenden op
dezelfde wijze continueren.
Reactie gemeente:
De Locatie Lichtenberg is met een uit te werken bestemming opgenomen in het onherroepelijke bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg".
Vervolgens is een uitwerkingsplan opgesteld voor uitsluitend de grondgebonden woningen in het gebied (op onderstaande kaartje de rood omlijnde gebieden). Dit uitwerkingsplan is vastgesteld.
De nu voorliggende partiële herziening gaat over andere delen van de locatie dan het
uitwerkingsplan en wel over die delen waar de appartementen en de patiowoningen
mogelijk zijn op basis van de uit te werken bestemming in het bestemmingsplan
"Berg-Utrechtseweg" (op onderstaande kaartje de blauw omlijnde gebieden). Deze
delen konden niet meegenomen worden in het uitwerkingsplan omdat we, door een
veranderde woningmarkt, meer appartementen mogelijk willen maken (binnen hetzelfde
bouwvolume van de appartementengebouwen) en omdat we de patiowoningen willen
vervangen door reguliere grondgebonden woningen. Deze nieuwe inzichten kunnen
alleen planologisch worden geregeld door middel van een (partiële) herziening van het
bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg".
Reactie gemeente:
Wij menen dat de nu voorgestelde wijzigingen goed zijn te onderbouwen. De toelichting van het voorliggende bestemmingsplan zal hier op nog wel worden aangevuld met onderstaande tekst in hoofdstuk 3.
De Locatie Lichtenberg is met een uit te werken bestemming opgenomen in het onherroepelijke bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg". Op basis van dat plan kunnen zonder meer 65 appartementen worden gebouwd binnen de aangegeven bouwvlakken, na uitwerking van de regels.
Het uitwerkingsplan (dat inmiddels vastgesteld is) gaat alleen over die delen waar de reguliere grondgebonden woningen komen. De appartementen zijn niet opgenomen in het uitwerkingsplan omdat hier de voorliggende partiële herziening voor wordt opgesteld.
De partiële herziening van het bestemmingsplan wordt zoals gezegd opgesteld voor de appartementengebouwen, de plek waar de patiowoningen waren gepland en een klein deel van de gronden grenzend aan het perceel Jacob catslaan 29. Bij de vaststelling van het DOS was inderdaad al bekend dat er meer vraag is naar wat kleinere appartementen in plaats van appartementen met een groot oppervlak. Ook was al bekend dat de patiowoningen vanwege het aanwezige hoogteverschil moeilijk te bouwen zouden zijn en dat er op dit moment niet veel vraag is naar dit type woning. Daarom is bij de vaststelling van het DOS al aangekondigd dat hiervoor een herziening van het bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg" in procedure zal worden gebracht. Daarom zijn deze delen niet meegenomen in het uitwerkingsplan.
Reactie gemeente:
Zoals eerder al is aangegeven is de Locatie Lichtenberg met een uit te werken bestemming opgenomen in het onherroepelijke bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg". Op basis van dat plan kunnen zonder meer 65 appartementen worden gebouwd binnen de aangegeven bouwvlakken, na uitwerking van de regels.
In het bestemmingsplan en ook in de voorliggende partiële herziening, is in de regels opgenomen dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort zoals die geldt ten tijde van de ontvangst van de aanvraag. Om aan die parkeerbehoefte te kunnen voldoen moet bij de appartementen een parkaargarage worden aangelegd onder het gebouw en deze mag onder de omliggende tuin doorlopen. Omdat een parkeergarage in 2 lagen onder de grond erg kostbaar is, is het meer waarschijnlijk dat er een parkaargarage in 1 laag onder de grond wordt aangelegd. Dit betekent in dat geval, dat het aantal parkeerplaatsen dat daarin aangelegd kan worden bepaalt hoeveel appartementen daarbij te realiseren zijn. Daar vanuit gaande zullen er ongeveer 10 a 15 appartementen extra mogelijk zijn, bovenop de 65 die nu al mogelijk zijn.
Hiermee is het voor een toekomstige ontwikkelaar mogelijk om zelf een keuze te maken voor het realiseren van uitsluitend grote appartementen, wat kleinere appartementen, of een combinatie daarvan. Gezien de huidige economische situatie willen wij een toekomstige ontwikkelaar deze keuzemogelijkheid bieden.
De nadere eis dat er een rank gebouw moet worden ontwikkeld wordt gehandhaafd. Meer appartementen betekent ook niet per definitie dat er meer raampartijen komen. Ook een groot appartement moet voldoende daglicht binnen krijgen. Wel is het mogelijk dat er meer balkons worden gerealiseerd.
Dat met deze partiële herziening een andere doelgroep mogelijk is, is voor de beoordeling van de plannen niet relevant. De bestemming is wonen en wie er in de appartementen gaan wonen maakt planologisch niet uit.
De extra appartementen die mogelijk worden gemaakt zullen mogelijk wat meer verkeersbewegingen tot gevolg hebben. Maar ten opzichte van de hele ontwikkeling van de Locatie Lichtenberg is deze toename marginaal. Dit zelfde geldt voor de parkeerdruk. Ten opzichte van het tot voor kort in bedrijf zijnde ziekenhuis zal de verkeers- en parkeerdrukte voor de directe omgeving alleen maar minder worden. De ontwikkeling van de Locatie Lichtenberg zal hier een positief effect op hebben.
Reactie gemeente:
Het bouwvolume, de bouwhoogte en het type woning (in dit geval appartementen) ligt al vast in het onherroepelijk bestemmingsplan "Berg-Utrechtseweg". De nu voorliggende partiële herziening wordt, ten aanzien van de appartementen, opgesteld om het maximum aantal appartementen los te laten.
Een ontwikkeling moet ook voor de gemeente uitvoerbaar zijn. Het terugbrengen van het bouwvolume, een lagere bouwhoogte en het wijzigen van appartementen in grondgebonden woningen heeft grote consequenties voor de financiële uitvoerbaarheid. Met de door de SGLA voorgestelde wijzigingen is de financiële uitvoerbaarheid niet haalbaar. Daarom blijven de appartementen onderdeel van de ontwikkeling.
Reactie gemeente:
In de regels voor appartementen (artikel 7.1 ), waar aan voldaan moet worden bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen, is opgenomen dat er per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort zoals die geldt ten tijde van de ontvangst van de aanvraag. Hierbij dient het bewonersparkeren te worden opgelost in een ondergrondse parkeergarage en het bezoekersparkeren mag op maaiveld worden opgelost. Daarmee is de parkeeroplossing gekoppeld aan het verlenen van de omgevingsvergunning.
Reactie gemeente:
Met ingang van 1 november 2014 is het rijksbeleid met betrekking tot vergunningvrij bouwen in beschermde stadsgezichten aangepast. Voor bijbehorende bouwwerken geldt dat alleen nog vergunningvrij kan worden gebouwd als dit bouwen niet in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Dit betekent dat wanneer een bijbehorend bouwwerk wordt gerealiseerd in het achtererfgebied, niet hoger is dan 5 meter en dit op basis van het bestemmingsplan is toegestaan, geen omgevingsvergunning nodig is voor het bouwen van dit bouwwerk. Wanneer een bijbehorende bouwwerk in strijd is met de regels voor vergunningvrij bouwen maar wel in overeenstemming is met de regels uit het bestemmingsplan dan kan dit bijbehorend bouwwerk uitsluitend gerealiseerd worden met een omgevingsvergunning.
Voor de Locatie Lichtenberg is op verschillende momenten en in verschillende documenten gecommuniceerd over het metrage dat aan bijbehorende bouwwerken kan worden gebouwd. Hierin is steeds aangegeven hoeveel vierkante meter vergunningvrij gerealiseerd kan worden op basis van rijksbeleid en wat met vergunning mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. Deze optelsom leverde het totaalbeeld van de bouwmogelijkheden van bijbehorende bouwwerken. Omdat in deze optelsom het vergunningvrije nu wegvalt vanwege het nieuwe rijksbeleid, wordt in de voorliggende partiële herziening het totaalbeeld waarover steeds gecommuniceerd is in stand gehouden. De regeling voor bijbehorende bouwwerken wordt in deze partiële herziening van het bestemmingsplan opgenomen zoals deze ook geldt in het uitwerkingsplan voor de grondgebonden woningen op de Locatie Lichtenberg.
De bovenstaande informatie ontbreekt inderdaad in de toelichting van de partiële herziening en zal daaraan alsnog worden toegevoegd in hoofdstuk 3 . In de regels is wel de regeling overgenomen zoals deze ook al is opgenomen in het uitwerkingsplan voor de grondgebonden woningen op de locatie.
PM
Het bestemmingsplan is bindend voor zowel de (gemeentelijke) overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke controle en handhaving ligt op basis van artikel 7.1 van de Wet ruimtelijke ordening bij de gemeente. Daarnaast zijn ook de VROM-Inspectie en de provincie bevoegd tot opsporing van feiten die in het bestemmingsplan strafbaar zijn gesteld. Daarnaast kunnen ook derden belanghebbenden vorderen dat de bepalingen van het bestemmingsplan worden nageleefd.
De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een grondige inventarisatie van de feitelijke situatie (grondgebruik en bebouwing) van het plangebied tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan en een deugdelijk mutatie-registratiesysteem bij de uitvoering van het bestemmingsplan, onder andere met betrekking tot verleende vergunningen.
Belangrijk aspect van handhaving is daarnaast dat het draagvlak heeft. Het gaat hierbij om bestuurlijk draagvlak, ambtelijk draagvlak en maatschappelijk draagvlak. Een lastig onderwerp als handhaving heeft grote kans om aan de aandacht te ontsnappen of terzijde te worden gelegd als het geen draagvlak heeft. Steun, of in ieder geval begrip, van alle bij de handhaving betrokkenen, is dan ook zeer gewenst. Het bestuurlijke en ambtelijke draagvlak kan worden verkregen door tijdens het opstellen van het handhavingsbeleid regelmatig met elkaar om tafel te zitten, door de ins en outs van handhaving te bespreken, door de behaalde resultaten door te spreken en door toetsbare afspraken met elkaar te maken. Daarnaast is ook de "maatschappij" bij de handhaving betrokken via bijvoorbeeld de wijkbeheerteams en de gemeentelijke wijkmanagers.
Handhaving kan nadrukkelijk plaatsvinden via publiekrechtelijke maar tevens via privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Dit laatste is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. In het ruimtelijk bestuursrecht is de gemeente op grond van de Gemeentewet bevoegd tot het toepassen van bestuursdwang en het opleggen van een dwangsom ten aanzien van ontwikkelingen die strijdig zijn met de belangen van het bestemmingsplan. Deze vormen van handhaving vallen onder de zogenoemde repressieve handhaving. Hiermee wordt gedoeld op de middelen en/of het instrumentarium waarmee de gemeente naleving kan afdwingen, dan wel tegen normafwijkend gedrag correctief kan optreden. De wijze van toepassing van deze bevoegdheden is geregeld in afdeling 5.3. van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Daarnaast wordt de preventieve handhaving onderscheiden. Deze komt voornamelijk tot uitdrukking in het toezicht op het gebruik van gronden en gebouwen. Preventieve handhaving geschiedt over het algemeen door informele middelen, waaronder bijvoorbeeld informeel contact tussen de met handhaving belaste personen en de grondgebruikers. Aan preventieve handhaving wordt bovendien bijgedragen door duidelijke, consistente en handhaafbare bestemmingsregelingen en het geven van goede voorlichting, een en ander in nauw overleg met de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving (Stadsberichten, folders, gemeentelijke website).
In het plan zijn instrumenten van toezicht opgenomen. Genoemd kunnen worden de afwijkingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden en de bevoegdheid om nadere eisen te stellen. Deze instrumenten maken een toetsing mogelijk voordat met de beoogde activiteit (bouwen, gebruiken, het verrichten van werken en/of werkzaamheden) een aanvang wordt gemaakt. De te nemen besluiten op basis van de genoemde bevoegdheden dienen te berusten op een deugdelijke motivering.