Amsterdamseweg 37-39

4.3.1 Structuurvisie Amersfoort (2009)

In deze Structuurvisie is geen nieuw beleid geformuleerd, maar is het ruimtelijk relevante bestaande beleid in samenhang gepresenteerd. Het gaat in hoofdlijnen om beleidsnota's en ruimtelijke kaders die voor projecten zijn bepaald.

De Amsterdamseweg 37-39 valt binen het bedrijventerrein Isselt. In de structuurvisie wordt deze aangemerkt als werkgebied en bestaand bedrijventerrein.

Structuurvisie Amersfoort: Ruimtelijke hoofdstructuur 2009

Structuurvisie Amersfoort:werken

Structuurvisie Amersfoort: Ontwikkelingsgebied

In de structuurvisie is Isselt aangewezen voor stedelijke herstructurering. Isselt, het oudste en meest industriële bedrijventerrein van Amersfoort, wordt geherstructureerd. De primaire functie van Isselt als bedrijventerrein is en blijft het voldoende ruimte bieden aan (grootschalige) productiegeoriënteerde bedrijven. Bij de herstructurering gaat het met name om het verbeteren van de openbare ruimte en niet zozeer om intensivering van het ruimtegebruik op de particuliere kavels.

4.3.2 Collegeprogramma 2010-2014

In het collegeprogramma 2010-2014 geeft het college aan op welke manier ze zich gaat inzetten voor de stad voor de korte en de lange termijn. Centrale waarden zijn verbondenheid, slagvaardigheid en duurzaamheid. Een van de kernthema's is veligheid & handhaving. Het verhogen van de betrokkenheid, eigen verantwoordelijkheid en het versterken van het zelfoplossend vermogen van burgers zijn de belangrijkste pijlers voor de komende jaren. Toezicht op en handhaving van allerhande regelgeving door de overheid, van bestemmingsplannen tot parkeren, zijn essentieel om het gevoel van rechtsorde te bestendigen en overtredend gedrag al bij voorbaat te ontmoedigen. Meer dan in voorgaande jaren wordt bezien of regelgeving kan worden verminderd.

Andere kernthema's zijn Mobiliteit en Ruimtelijke ontwikkeling en projecten. Mobiliteit is voor mensen individueel en voor de stad als geheel van vitaal belang. Het domein van ruimtelijke ontwikkelingen bevat diverse reguliere opgaven. Zo moeten de bestemmingsplannen worden geactualiseerd. Met oog voor tegenstrijdige belangen wil het college meer ruimte laten aan burgers door globaler te bestemmen

4.3.3 Milieubeleidsplan Amersfoort 2008-2011

In het milieubeleidsplan formuleert de gemeente Amersfoort haar ambities op het gebied van milieu. In het plan worden drie milieuthema's onderscheiden, 'Gezond en Veilig', 'Klimaat en Energie' en 'Natuur en biodiversiteit.' Het project Amsterdamseweg 37-39 zal globaal moeten passen binnen en een bijdrage leveren aan de gestelde ambities.

Zowel de buitenluchtkwaliteit als de binnenluchtkwaliteit vereisen bijzondere aandacht bij de ruimtelijke planvorming.

Duurzaam bouwen moet worden verbreed naar duurzaam wonen. Diffuse verontreiniging van afstromend regenwater moet fors worden verminderd en de kansen voor schoon water moeten worden benut bij ruimtelijke ontwikkelingen. Bij 'Klimaat en Energie' wordt o.m. zwaar ingezet op CO2-neutrale gemeenten 2030. Bij 'Natuur en Milieu' wordt de nodige aandacht gevraagd voor het versterken en uitbreiden van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

4.3.4 Herstructureringsplan Isselt 2004

Het integrale beleidskader voor het bestemmingsplan is het Herstructureringsplan 'Visie op Isselt', door de gemeenteraad 27 april 2004 vastgesteld.

Door zorgvuldig om te gaan met de beperkte ruimte en de kwaliteit van de bedrijfsomgeving aan te laten schuiven bij moderne eisen ten aanzien van milieu en infrastructuur dient een duurzaam vestigingsklimaat te worden gecreëerd waar bedrijven zich thuis voelen en toekomst hebben. Herstructurering van Isselt is noodzakelijk om veroudering tegen te gaan dan wel terug te draaien en om de ruimtelijke functionele vervlechting met de omgeving te verbeteren. De veroudering wordt onder andere veroorzaakt door onvoldoende uitstraling op bepaalde plekken, gebrekkige ontsluiting van sommige panden of percelen, conflicten met betrekking tot de milieuwetgeving en extensiever ruimtegebruik dan tegenwoordig wenselijk is.

Leegstand, waardeverlies, bedreigende continuiteit van de bedrijfsvoering, milieuschade en negatieve uitstraling/onveiligheid zijn negatieve gevolgen ervan.

In 1993 is door de gemeente Amersfoort het plan "Revatilisering Isselt" opgesteld. In dit rapport werden de achtergrond, de positie en de visie op de toekomst van het bedrijventerrein Isselt binnen de regio en de gemeente nader beschreven. Het revatiliseringsplan van 1993 was voornamelijk gericht op herinrichting van de openbare ruimte. Op basis van dit plan zijn reeds diverse maatregelen in de openbare ruimte uitgevoerd. Het herstructureringsplan (vastgesteld door de raad op 27 april 2004) is een actualisatie van het revatiliseringsplan 1993.

In het herstructureringsplan Isselt wordt onderscheid gemaakt naar vier zones: Bedrijvenzone, Eemzone, Entreezone en Kop van Isselt. De onderhavige ontwikkeling valt binnen de Entreezone. Langs de stedelijke entreewegen (Amsterdamseweg, Radiumweg en Industrieweg) wordt in deze zone een verhoging van de beeldkwaliteit voorgestaan. Hiertoe wordt in de welstandsnota het beleid ten aanzien van de beeldkwaliteit op Isselt geregeld met speciale aandacht voor de Entreezone. Dit betekent daarnaast dat in deze zone grotere bouwhoogtes voor bedrijfskantoorruimte gaan gelden. Voor geheel Isselt geldt een normering ten behoeve van bedrijfskantoorruimte: maximaal 50% van het bruto bedrijfsvloeroppervlak tot een maximum van 2.000 m² per bedrijf/vestiging.

Naast het beleid van de 4 zones wordt een aantal algemene beleidsambities uitgesproken. De belangrijkste zijn:

• Verbeteren van de functie, uitstraling en inrichting van de openbare ruimtes, groen en water.
• Efficiënter gebruik van de ruimte, met name door verdichting.
• Optimalisering van de bereikbaarheid (bijvoorbeeld via vervoermanagement).
• Inventarisatie van knelpunten met betrekking tot parkeren en waar nodig bieden van adequate oplossingen.
• Verbeteren van afvalverwerking en energievoorzieningen, gericht op verbetering van het bedrijfseconomisch resultaat (kostenvoordelen) en de reductie van milieubelasting.
• Behouden van Isselt als geluidsgezoneerd bedrijventerrein. De geluidszone wordt aangepast omdat op Isselt het nodige is gewijzigd ten opzichte van de situatie zoals die heerste toen de geluidzone werd vastgesteld (bijvoorbeeld de uitbreiding De Birk-Isselt).
• Verbeterpunten voor de openbare ruimte worden bekeken en indien relevant uitgewerkt.
• Ten behoeve van het waterbeheer wordt op Isselt gezocht naar meer bergingscapaciteit.
• Bekeken wordt of en hoe betere handhaving kan bijdragen aan verbetering van het functioneren van Isselt.
• Gestreefd wordt naar het realiseren van collectieve voorzieningen (bijvoorbeeld een lunchroom, gezamelijke afvalinzameling of het onderling uitwisselen van parkeerplaatsen).
• De gemeente heeft de intentie om samen met de ondernemers parkmanagement op te zetten, onder andere ten behoeve van beheer, collectieve voorzieningen en veiligheid.

De beoogde ontwikkeling is niet strijdig met de vorenstaande beleidsambities uit het herstructureringsplan Isselt. Het draagt juist in betekenende mate bij aan het bereiken van deze ambities op de punten:

• Verbeteren van de functie en uitstraling.
• Efficiënter gebruik van de ruimte, met name door verdichting.
• Het realiseren van collectieve voorzieningen op het gebied van parkeerplaatsen.

4.3.5 Gemeentelijk Verkeer- en vervoerplan

Het gemeentelijk beleid is gericht op het realiseren van een doelmatig verkeer- en vervoerssysteem voor alle vervoerswijzen om de bereikbaarheid in en van Amersfoort te waarborgen. Daarbij worden sluipverkeer en doorgaand verkeer geweerd en de verkeersveiligheid en leefbaarheid verbeterd. Stilstaand verkeer is slecht voor de luchtkwaliteit. Met de toenemende ontwikkelingen in de stad ligt hier een opgave om een efficiënt verkeer- en vervoerssysteem in te richten voor alle modaliteiten. De gemeente wil de beschikbare verkeersruimte op het wegennet optimaal gaan benutten. Dit houdt in dat gekeken wordt naar een slimmere indeling van bestaande rijstroken en ook, waar dit winst voor de totale afwikkeling oplevert, extra opstelstroken op kruispunten met verkeerslichten worden toegevoegd.

Verkeer in relatie tot het plangebied

De ontsluiting van het perceel Amsterdamseweg 37-39 zal plaatsvinden via de parallelweg. Deze parallelweg is te bereiken via een afslag direct na het verkeersplein (kruising met de Industrieweg) of via de Industrieweg. De parallelweg is een eenrichtingsweg. Dit betekent dat de verkeersafwikkeling via de parallelweg loopt richting het westen. Net voor het volgende verkeersplein (kruising met Mijnbouwweg) sluit de parallelweg weer aan op de Amsterdamseweg. Het perceel krijgt twee toegangen. Één aan de westzijde en één aan de oostzijde. Langs de parallelweg zelf liggen geen parkeerplaatsen.

Aangenomen wordt dat er geen wijzigingen in de hiervoor beschreven huidige verkeerssituatie nodig zijn.

4.3.6 Nota Parkeernormen Amersfoort 2009

In de Nota Parkeernormen is per functie een parkeernorm opgenomen. Een parkeernorm is een getal dat aangeeft hoeveel parkeerplaatsen voor een functie nodig zijn bij een bepaalde eenheid: voor woningen bijvoorbeeld kan een norm 1,7 parkeerplaats per woning zijn. Parkeernormen worden alleen gebruikt voor de berekening van de parkeervraag bij aanvragen voor nieuwe ontwikkelingen of bij functiewijzigingen waarvoor een omgevingsvergunning is vereist. De parkeernormen bieden houvast bij het bepalen van de benodigde parkeerruimte (de parkeereis) bij woningen, kantoren, winkels, etc. Het aantal aan te leggen plaatsen is afhankelijk van de grootte van de voorziening en de parkeernorm die bij die ontwikkeling hoort. Volgens de Bouwverordening dient degene die een aanvraag indient, dit aantal parkeerplaatsen in eerste instantie aan te leggen op eigen terrein. Het gebruik van juiste parkeernormen draagt bij aan een gunstig leef- en woonklimaat: met voldoende parkeerplaatsen wordt parkeeroverlast voorkomen, en met een lager aanbod van plaatsen voor bepaalde functies kunnen mensen gestimuleerd worden tot een bewuster mobiliteitsgedrag en een andere vervoerwijze. Sturing in het aanbod van parkeerplaatsen via parkeernormen kan daarbij een middel zijn.

Parkeeronderzoek

Bij het ontwerp van de nieuwe bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte is rekening gehouden met de gemeentelijke parkeernormen. Voor de functie autoherstelbedrijven is gerekend met een norm van 2,0 parkeerplaatsen per 100 m2. Bedrijfsvloeroppervlakkte en voor de overige commerciële ruimten 1,1 parkeerplaats per 100 m2 bvo.

Het autoherstelbedrijf meet een omvang van 798 m2 bvo. Dit komt neer op 16 parkeerplaatsen. De overige commerciële ruimten hebben een gezamenlijk bedrijfsvloeroppervlak van 9.278 m2. Dit komt neer op 102 benodigde parkeerplaatsen. In het ontwerp is ruimte voor 147 parkeerplaatsen en hiermee voldoet het ontwerp in ruime mate aan de geldende parkeernormen.

De parkeerplaatsen zijn gelegen op maaiveld voor het gebouw en zijn via de parallelweg van de Amsterdamseweg te bereiken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van inritten. De parkeerplaatsen worden door middel van een voetpad/trottoir en fietspad gescheiden van de openbare weg.

4.3.7 Welstandsnota en beeldkwaliteitsplan

Het welstandsbeleid van de gemeente Amersfoort met betrekking tot het plangebied, neemt het herstructureringsplan 'Herstructureringplan; Visie op Isselt' (september 2003) als uitgangspunt. Isselt moet aantrekkelijk zijn voor productiegeoriënteerde bedrijvigheid. Een stedenbouwkundige beschrijving is in de voorgaande paragraaf opgenomen. Voor grote delen van het gebied worden daarom geen bijzondere eisen aan de beeldkwaliteit gesteld (Bedrijvenzone, Kop van Isselt). Wel worden bijzondere eisen gesteld voor de Entreezone en de Eemzone, waar juist de zichtbaarheid en beeldkwaliteit van belang zijn. Deze gebieden zijn beeldbepalend voor het bedrijventerrein. Hier zal meer aandacht zijn voor de vormgeving en esthetiek.

De beoogde ontwikkeling voldoet aan het vigerende welstandsbeleid van de gemeente Amersfoort voor dit plangebied. Belangrijke zaken waar rekening mee gehouden is zijn onder andere:

• Bestaande stedenbouwkundige structuur als uitgangspunt (inspelen op de aanwezige rooilijnen en bebouwingshoogte).
• Eventuele kantoorgedeelten zijn als afzonderlijke eenheden herkenbaar en gelegen aan de voorzijde.
• Gebouw is gericht op de weg.
• Minimaal 30% van de begane grondlaag van het representatieve deel is transparant (glas).
• Er wordt gebruik gemaakt van hoogwaardig materiaal.

4.3.8 Nota Detailhandel 2011

Algemeen

Op 29 maart 2011 is de geactualiseerde Nota detailhandel vastgesteld. Het detailhandelsbeleid is een toetsingskader voor nieuwe initiatieven. Uitvoering betekent daarom dat het nieuwe toetsingskader zal worden gehanteerd. Ook is het nieuwe beleid input voor nieuwe bestemmingsplannen.

Het geactualiseerde detailhandelbeleid geeft een visie op de ontwikkelingen in detailhandel in Amersfoort. Het beleid geeft ook handvatten om dat resultaat te bereiken doordat het een economisch toetsingskader biedt voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen. Voor wat betreft winkels op bedrijventerreinen wordt het volgende in de nota detailhandel opgemerkt.

In de winkelstructuur is het stadshart de belangrijkste locatie voor de aankoop van niet-dagelijkse artikelen en de wijkwinkelcentra zijn dat voor de dagelijkse artikelen. Bepaalde branches kunnen zich niet of moeilijk vestigen in het stadshart of de wijkwinkelcentra, vanwege de aard of omvang van de artikelen (bijvoorbeeld om bouwmaterialen of meubels). Een sterk detailhandelsaanbod op bedrijventerreinen van winkels in deze branches kan daarom het totaalaanbod van detailhandel in de stad aanvullen en daarmee ook de regiofunctie versterken.

De afgelopen jaren is de vraag naar ruimte voor detailhandelsvestigingen op bedrijventerreinen toegenomen. Ook verandert de vraag naar type locaties: bedrijven veranderen in samenstelling waarbij steeds vaker verschillende functies op één locatie plaatsvinden (bijvoorbeeld productie, kantoor, detailhandel). Er is daardoor een toenemende vraag ontstaan naar detailhandelsmogelijkheden op locaties die momenteel zijn bestemd voor andere bedrijfsfuncties. De toegenomen en veranderde vraag zorgen ervoor dat we in het huidige beleid initiatieven soms niet kunnen accommoderen. Op bedrijventerreinen dienen daardoor meer vestigingsmogelijkheden te worden geboden voor detailhandel. Zo ontstaat er meer ruimte voor dynamiek en vernieuwing. Daarom wordt er voor gekozen om op delen van bedrijventerrein Isselt en bedrijvenpark Vathorst detailhandel toe te staan. Het gaat om twee locaties waar momenteel al een grote concentratie van detailhandel aanwezig is. Op andere bedrijventerreinen, zoals bedrijventerrein Calveen, is ook een aantal winkels gevestigd. Er wordt voor gekozen om in te zetten op concentratie en versterking van de bestaande grote concentraties op Isselt en Vathorst.

Vanwege de diversiteit van de vraag naar detailhandelsmogelijkheden, dient er ook een variatie aan vestigingsmogelijkheden te worden gebonden. Bedrijventerrein Isselt wordt gekenmerkt door een diversiteit aan functies en is steeds meer een broedplaats voor ondernemerschap in combinatie met andere bedrijfsfuncties. Het verruimen van detailhandelsmogelijkheden op Isselt draagt bij aan de ontwikkeling en vernieuwing op deze locatie.

Bovendien kan de vestiging van detailhandel bijdragen aan de revitalisering van het bedrijventerrein.

Bedrijventerrein De Isselt.

Conclusies voor het beleid in de nota detailhandel 2011:

• Op bedrijventerreinen zijn branches toegestaan die vanwege de aard of omvang van de artikelen niet passen in het stadshart en de wijkwinkelcentra. Hiermee zijn deze winkels aanvullend op het aanbod in het stadshart en de wijkwinkelcentra. Hierbij gaat het erom dat het hoofdassortiment aansluit bij de branchering. Een ondergeschikt nevenassortiment is daarbij toegestaan

• We zetten in op twee concentratiegebieden voor detailhandel op bedrijventerreinen; bedrijventerrein Isselt en op bedrijvenpark Vathorst. Dit zijn verschillende locaties die aanvullend op elkaar zijn. Hiermee wordt het detailhandelsaanbod in de stad geoptimaliseerd.

Het plan voor het retailcomplex sluit aan op deze beleidsvisie.

4.3.9 Visie Werklokaties 2030

Op 26 april 2011 heeft de gemeenteraad de Visie werklokaties 2030 vastgesteld.

In deze visie wordt de ambitie uitgesproken dat Amersfoort er voor kiest om nadrukkelijk een woon- én werkstad te blijven met een goede balans tussen wonen en werken, regionaal. Deze visie gaat over de plekken waar mensen in Amersfoort nu en in de toekomst kunnen werken. Op bedrijventerreinen, kantoorlocaties, maar ook in toenemende mate in woonwijken.

Met de Visie Werklokaties wordt de koers aangegeven voor het verbeteren van randvoorwaarden om een aantrekkelijke woon- en werkstad te blijven.

Kaart: Werklokaties Amersfoort 2010-2020

In de visie wordt aangegeven dat Isselt ruimte biedt voor ondernemerschap en initiatieven. Vele soorten functies bestaan naast elkaar, en versterken elkaar bij gelegenheid. Het is er levendig en interessant om te bezoeken, ook als consument. Uitdrukkelijk horen hier startende en / of kleinschalige initiatieven bij. Daarnaast onderscheidt Isselt zich naar milieuzonering (het is een van de weinige bedrijventerreinen in de provincie met een geluidszonering en vestigingsmogelijkheden voor de hoogste milieucategorieën) en ligging: het ligt dicht bij het centrum, aan stedelijke entreewegen, aan de Eem en direct grenzend aan het waardevolle buitengebied.

Hierdoor ontstaat een natuurlijke spanning. De kwaliteit vanwege de ligging van Isselt pleit voor functies met een hogere beeld- en verblijfskwaliteit. Tegelijkertijd biedt Isselt voor vele vormen van (industriële) bedrijvigheid een ideaal (en soms het enig mogelijke) vestigingsmilieu in Amersfoort of zelfs de regio. Daarom wordt voor Isselt vrij uitvoerig beschreven wat wel en wat niet wenselijk wordt gevonden voor Isselt. Om beter aan de vele, soms unieke kwaliteiten van Isselt recht te doen, wordt voor delen van Isselt de vestigingsmogelijkheden (kwaliteitsimpuls) verruimd. Anderzijds worden unieke vestigingsruimte voor bedrijven, die elders moeilijk gevestigd kunnen worden (industrie en watergebonden bedrijvigheid), beschermd.

In het beleid voor Isselt is de onderhavige lokatie ingedeeld in de zone "Isselt Midden: diversiteit". Isselt Midden (van Industrieweg tot Radiumweg, inclusief westelijk deel Amsterdamseweg en Isselt – De Birkt) krijgt in het beleid ruimere vestigingsmogelijkheden waarmee naast verlevendiging, ook wordt gestreefd naar intensiever gebruik van de ruimte en verhoging van de beeld- en verblijfskwaliteit. Hierbij passen 'schonere' vormen van bedrijvigheid.

De maatregelen:

• 1. Voor de actualisatie van het bestemmingsplan Isselt (2012) worden mogelijkheden onderzocht om de milieuzoneringen in het bestemmingsplan te verkleinen, om beter aan te sluiten bij de huidige situatie en meer ruimte te bieden voor vernieuwing met nieuwe functies. Bestaande milieuvergunningen van bedrijven worden gerespecteerd.
• 2. Voorzieningen als lunchroom, fitness en (lokale/regionale) leisure worden toegestaan.
• 3. Perifere detailhandel wordt onder voorwaarden toegestaan tussen Radiumweg en Industrieweg en aan de gehele Amsterdamseweg. Dit is uitgewerkt in de nota detailhandel (2011) die onlangs is geactualiseerd.
• 4. Initiatieven voor non-commerciële functies met een maatschappelijk oogmerk (denk aan voedsel- en kledingbank, kringloopwinkel, leerwerkbedrijven, reïntegratiebedrijven, (praktijk)onderwijs) worden toegestaan. Een aantal van dergelijke functies zijn al op het middendeel van Isselt gevestigd. Dergelijke functies zijn elders vaak moeilijk ruimtelijk inpasbaar (gebouwomvang, verkeer, beeldkwaliteit) en Isselt is aantrekkelijk vanwege de relatief lage grond- en huurprijzen.
• 5. Initiatieven voor woon-werkpanden worden toegestaan, mits ruimtelijk goed inpasbaar (met name in relatie tot milieugebruiksruimte van omringende bedrijven). Voorwaarde voor wonen is dat er op pandniveau menging is met werken (geen solitaire woningen). Op langere termijn wordt rekening gehouden met mogelijk verdergaande woningbouw op Isselt Midden. In het kader van Structuurvisie Amersfoort wordt hiervoor een nadere afweging gemaakt.
• 6. Om veroudering en leegstand tegen te gaan, mag tussen de Industrieweg en de Radiumweg onder voorwaarden eventuele overcapaciteit van bestaande bedrijfsgebonden kantoren ook als zelfstandige, kleinschalige kantoren worden gebruikt. De zelfstandige units mogen maximaal 250 m2 bvo zijn. Het bedrijfsgebonden kantoorgebouw moet gerealiseerd zijn vóór vaststelling van de Visie Werklocaties. In totaal mag er op de kavel geen extra kantoorruimte worden toegevoegd: de totale oppervlakte van bedrijfsgebonden en zelfstandig kantoor is in de nieuwe situatie maximaal de al aanwezige oppervlakte van bedrijfsgebonden kantoor. Met deze maatregel wordt de duurzame herontwikkeling van (verouderde) panden bevorderd en voorzien in de behoefte aan kleinschaligheid op bedrijventerreinen. Isselt – De Birkt is rond 2001 ontwikkeld en is uitgesloten van deze maatregel omdat hier de verouderingsproblematiek niet speelt. Bovendien is er beperkt behoefte aan kleinschalige kantoren op bedrijventerreinen, waardoor elders op Isselt en andere bedrijventerreinen dit niet wordt toegestaan.